MdM – Mieszkanie dla Młodych

Dnia 15 marca 2016 roku Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosił, że łączna kwota finansowego wsparcia wynikająca z wniosków nabywców o dofinansowanie wkładu własnego na rok bieżący osiągnęła równowartość 95% kwoty zaplanowanej na wypłaty w ustawie budżetowej na 2016 rok. Zgodnie z ustawą o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi oznacza to, że od 16 marca 2016 roku BGK nie przyjmuje wniosków nabywców o wypłatę środków przeznaczonych na 2016 rok w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

Nie ulega wątpliwości, że istnienie rządowego programu wsparcia osób młodych przy nabyciu mieszkania jest uzasadnione i potrzebne. Niemniej jednak niedoskonałości programu MdM funkcjonującego w obecnej formie pozwalają dostrzec kilka pozytywów dla rynku mieszkaniowego, które wynikają z wyczerpania środków na ten rok.

Po pierwsze, konstrukcja programu MdM, którego głównym czynnikiem decydującym o przyznaniu dofinansowania jest limit cenowy metra kwadratowego nabywanego mieszkania, powoduje że osoby zainteresowane/potrzebujące wsparcia nie mogą zakupić mieszkania według własnych preferencji, a jedynie wybierać z mocno ograniczonej puli mieszkań, zlokalizowanych głównie na obrzeżach miast. Przykładowo, potencjalny nabywca nie może otrzymać dopłaty na 50-metrowe mieszkanie na warszawskim Mokotowie w cenie 8 tys. PLN/mkw., które kosztuje 400 tys. PLN, ale otrzyma ją kupując ok. 62-metrowe mieszkanie w cenie 6,4 tys. PLN/mkw. na obrzeżach Warszawy, które ostatecznie kosztuje go również ok. 400 tys. PLN. Od 16 marca 2016 r. program MdM, przynajmniej w teorii nie będzie ukierunkowywał klientów na najtańsze mieszkania, zlokalizowane najczęściej na peryferiach miasta, jak ma to miejsce np. w Warszawie. Klient zacznie porównywać i brać pod uwagę oferty mieszkań deweloperskich także w lepszych lokalizacjach.

Wprowadzanie do sprzedaży coraz to nowych, tańszych inwestycji na obrzeżach zaburza obraz całego rynku w danym mieście. Podnoszony jest tym samym udział mieszkań o niższych cenach w strukturze cenowej oferty miasta, powodując wrażenie stagnacji cen na rynku lub powolnego ich wzrostu, wolniejszego niż rzeczywiście, a w miastach o mniejszej liczbie inwestycji mieszkaniowych – nawet wrażenie spadku cen. Ponadto, sama zasada ustalania limitów cenowych MdM w oparciu o średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej powoduje, że w niektórych miastach w limicie cenowym MdM mieści się tylko kilka procent podaży, a w innych większość mieszkań, co świadczy o niesprawiedliwości funkcjonujących zasad programu.

Wyczerpanie środków MdM na bieżący rok wpłynie też na wyrównanie szans pomiędzy deweloperami. Program MdM w tym roku nie będzie już napędzał popytu deweloperom budującym w niższym standardzie, na obrzeżach. Co więcej, deweloperzy którzy oferują mieszkania w cenach przekraczających limit MdM, nie będą dostosowywać cen sprzedaży do limitu, przenosząc resztę kosztów nabycia mieszkania np. na koszt obligatoryjnego zakupu miejsca postojowego. Wyczerpanie środków na ten rok wpłynie zatem pozytywnie na uczciwość konkurencji pomiędzy deweloperami.

Również sposób dystrybucji dopłat powodował to, że to banki były beneficjentami gdyż bardzo często kredyty w ramach MdM miały wyższą marżę o 0,1 lub więcej punktów procentowych.

Zmiany w programie MdM wprowadzone we wrześniu 2015 r. wpłynęły na wzrost zainteresowania programem, szczególnie wśród małżeństw z dziećmi. Niemniej jednak wiele niedoskonałości programu oddziałuje niekorzystnie na rynek mieszkaniowy, wykluczając z udziału w programie zarówno osoby młode, które nie chcą ograniczać się do peryferyjnych lokalizacji miejsca zamieszkania, jak i deweloperów, którzy w tych lokalizacjach nie budują mieszkań. W efekcie program MdM wpływa również niekorzystnie na zrównoważony rozwój miast, powodując ich niekontrolowany rozrost, co siłą rzeczy zwiększa wydatki samorządów na infrastrukturę.

Pomimo negatywnego efektu wyczerpania środków MdM na ten rok, tj. braku możliwości ubiegania się o dofinansowanie przez osoby spełniające warunki programu, w wymienionych powyżej kwestiach należy upatrywać również pozytywów dla pierwotnego rynku mieszkaniowego. Teoretyczne wyrównanie szans na rynku w praktyce może być omijane, szczególnie w przypadku inwestycji, których termin oddania do użytkowania zaplanowano po 2016 roku, a w których można obecnie nabywać mieszkania. Zmian na lepsze należałoby upatrywać w zwiększeniu limitów cenowych, co wpłynęłoby na lepszą dostępność bardziej atrakcyjnych mieszkań.