Metro zmienia warszawskie dzielnice

O tym, że metro pełni funkcję miastotwórczą nie trzeba dziś nikogo przekonywać. Metro determinuje powstawanie nowych osiedli, centrów handlowych czy biznesowych, nowej infrastruktury technicznej i społecznej itd. Tereny przez które przebiega, a nawet te oddalone w nieco większej odległości, a cechujące się dobrą dostępnością, czyni atrakcyjnymi zarówno dla deweloperów, jak i potencjalnych mieszkańców.

Trasa kolei podziemnej w znaczny sposób przyczyniła się do rozwoju dzielnic warszawskich. Jako pierwszy należy przywołać Ursynów, dzielnicę która jeszcze w latach 90-tych traktowana była jako „sypialnia” Warszawy i przez poszukujących mieszkań uznawana za mało atrakcyjne peryferia. Dopiero uruchomienie pierwszej linii metra na odcinku przebiegającym przez Ursynów, na stałe zmieniło opinię nt. tej dzielnicy. Okolica była stale rozbudowywana, powstawały i nadal powstają restauracje, supermarkety, osiedla. W pobliżu stacji metra „Natolin” i „Kabaty” powstało w latach 90-tych Osiedle Kabaty, niedaleko znajduje się też siedziba Kolegium Europejskiego. Z kolei tuż przy stacji „Imielin” znajduje się m.in. Multikino czy kompleks sportowo-rekreacyjny SGGW. Ursynów to jedna z najdynamiczniej rozwijających się dzielnic. Na uwagę zasługują liczne punkty handlowo-usługowe. Dzielnica przyciąga też terenami zielonymi, np. Lasem Kabackim posiadającym status rezerwatu. Ze względu na przebiegającą przez Ursynów linię metra, mieszkania na Ursynowie, choćby nawet nie w bezpośredniej bliskości stacji metra, cieszą się dużą popularnością. Ograniczeniem dla kolejnych inwestycji jest w tej chwili niewiele dostępnych, niezagospodarowanych terenów.

Podobna sytuacja później dotyczyła Bielan. W październiku 2008 r. oddano do użytkowania ostatnie stacje pierwszej linii metra, na odcinku północnym. Do tego czasu była to dzielnica pomijana zarówno przez deweloperów, jak i poszukujących mieszkań. Dziś to jeden z ważniejszych rynków mieszkaniowych w stolicy. Ceny mieszkań w inwestycjach powstających w pobliżu metra często dorównują tym na Mokotowie, a więc w najbardziej preferowanej dzielnicy przez warszawiaków. Największe nowe osiedla mieszkaniowe powstały/powstają przy ostatnich dwóch stacjach pierwszej linii metra, tj. „Młociny” i „Wawrzyszew” i cieszą się dużym zainteresowaniem nabywców.

Co więcej, w okolicach ostatniej stacji „Młociny” znajduje się ok. 4 km kw. terenu, które z uwagi na dobrą dostępność i możliwy szybki dojazd z centrum powinny stać się wkrótce naturalnym miejscem ekspansji budownictwa mieszkaniowego, a także innych obiektów potrzebnych przyszłym mieszkańcom, tj. szkół, przedszkoli, obiektów handlowych, usługowych, rozrywkowych, służby zdrowia itp. Planowana jest również budowa centrum handlowego oraz zabudowa wielofunkcyjna z kinami, restauracjami, obiektami dla kultury, sportu i rekreacji oraz biurami.

W przypadku drugiej linii, dobrym przykładem tego jak metro wpływa na zmiany w tkance miejskiej, jest stacja „Centrum Nauki Kopernik”, położona w zasadzie w centrum Warszawy, w niewielkiej odległości od Wisły. Nowa stacja metra oddziałuje bezpośrednio na charakter zagospodarowania bulwarów nadwiślańskich, z wydzielonymi strefami tematycznymi przeznaczonymi dla sportu, sztuki, nauki, kultury i historii. Na tym terenie zabudowa wyprzedziła oddanie do użytku stacji metra, czego przykładem jest przeobrażenie terenu wokół Elektrociepłowni Powiśle.

Także cieszące się gorszą reputacją okolice Dworca Wileńskiego, znajdującego się w centrum Starej Pragi, powoli odżywają. Pojawiło się wiele drogich inwestycji deweloperskich, takich jak np. Koneser, Wrzesińska 12 czy Apartamenty Port Praski. Niemniej jednak na Pradze Północ nie ma zbyt wielu terenów do zagospodarowania lub ich zagospodarowanie jest kłopotliwe. Można inwestować tu głównie w małej skali, najczęściej remontując pojedyncze kamienice, co jest przedsięwzięciem czasochłonnym i często przynoszącym mniejsze zyski.

Większy wpływ metro, a w zasadzie plany kolejnych stacji, mają na sąsiednie dzielnice, tj. Pragę Południe i Targówek. Dla deweloperów bardziej atrakcyjne są łatwiejsze do zagospodarowania rejony otaczające Pragę-Północ: Grochów, Gocław, Kamionek, Targówek Fabryczny. W tych rejonach deweloperzy szybko zareagowali na przewidywany duży popyt na mieszkania. Na Pradze Południe od kilku lat rośnie znaczenie pierwotnego rynku nieruchomości, natomiast na Targówku w ostatnim czasie deweloperzy nabywają grunty planując i rozpoczynając wieloetapowe inwestycje. Rozwój rynku deweloperskiego na Targówku jest nieunikniony, bowiem ostatnia stacja planowanej linii metra znajdować będzie się na Bródnie.

Rysunek: Lokalizacja stacji i przebieg I i II linii metra w Warszawie; źródło: http://www.metro.waw.pl/

W ostatnich latach najbardziej przeobraża się Wola, co w głównej mierze jest zasługą nowych stacji metra „Rondo ONZ” i „Rondo Daszyńskiego”. Rejony, które jeszcze kilka lat temu zdominowane były przez zakłady przemysłowe, magazyny i fabryki, przeistoczyły się w nową dzielnicę mieszkaniowo-biurową. Tempo zmian jest wręcz spektakularne, m.in. dzięki doskonałej komunikacji. Kolejne realizowane inwestycje biurowe spowodawały, że proces rozszerzania się centrum biznesowego miasta objął swoim zasięgiem także sąsiadującą ze Śródmieściem dzielnicę Wola. Jej wschodnia część ze względu na skalę nowych inwestycji zaliczana jest już do strefy biznesowej. Dotychczas zachodnią granicą tej strefy była ulica Towarowa, niemniej jednak noworozpoczynane inwestycje oraz plany deweloperów sięgają coraz dalej na zachód, za ulicę Karolkową. W związku z powyższym w niedługim czasie do centrum biznesowego stolicy dołączą kolejne obszary Woli, z uwagi na ich dynamiczny rozwój i coraz bardziej śródmiejski charakter. Nie tylko szereg inwestycji biurowych w rejonie Ronda Daszyńskiego zmienia obliczę dzielnicy. Tereny Woli, które do niedawna uważane były za mało atrakcyjne, dziś są pożądanym miejscem do mieszkania. Obecnie największe skupisko inwestycji deweloperskich na Woli znajduje się na poprzemysłowych Odolanach, a więc blisko 3 km na zachód od ostatniej stacji metra „Rondo Daszyńskiego”. W tej chwili jest tam w budowie blisko 4 tys. mieszkań. Wolnych terenów w bliższej odległości od Ronda Daszyńskiego jest mniej, stąd uwzględniając lepszą lokalizację, ceny mieszkań są tam zdecydowanie wyższe.

Podobnie jak w przypadku Pragi Południe i Targówka, również i po zachodniej stronie miasta deweloperzy chętnie rozpoczynają nowe inwestycje na terenach peryferyjnych, mając na uwadze planowane dalsze odcinki metra. Szczególnie ciekawym przykładem są tu rejony Chrzanowa na Bemowie. Skala nowych inwestycji na Bemowie jest większa niż na Targówku. W chwili obecnej w rejonie ulicy Batalionów Chłopskich na terenie Chrzanowa, tj. przy zachodniej granicy Warszawy, w budowie znajduje się ponad 1 000 mieszkań. Mimo dość odległych planów budowy odcinka linii metra przebiegającego przez Chrzanów, rejon ten z uwagi na niższe ceny cieszy się dużą popularnością wśród nabywców mieszkań.

Kolejne odcinki linii metra z pewnością będą zmieniały oblicze sąsiednich terenów, podobnie jak ma to miejsce w przypadku odcinków już zrealizowanych. Będą to tereny o wiele bardziej atrakcyjne niż obecnie, bowiem już teraz powstają tam nowe osiedla mieszkaniowe, zmienia się otoczenie, powstaje infrastruktura techniczna i społeczna.

Rosnącą atrakcyjność dzielnic, przez które przebiega linia metra potwierdza zainteresowanie deweloperów wolnymi gruntami pod inwestycje. Deweloperzy poszukują gruntów nawet w większych odległościach od planowanych stacji metra, do których dotarcie nie będzie istotnie problematyczne. W związku z powyższym oferta mieszkań w tych dzielnicach zasilana jest coraz to nowymi inwestycjami.

Również ceny mieszkań w inwestycjach zlokalizowanych w pobliżu stacji metra są wyraźnie wyższe. Z analiz wynika, że bliskość stacji metra może powodować wzrost cen mieszkań nawet o 15-20%.