Zmiany na rynku wrocławskim w latach 2012 - 2016

Wykres: Mieszkania wprowadzone, sprzedane oraz oferowane we Wrocławiu w latach 2012 – 2015; źródło: redNet Consulting

Obecnie Wrocław jest trzecim miastem w Polsce po Warszawie i Krakowie pod względem liczebności oferty mieszkań deweloperskich. Jest to rynek atrakcyjny zarówno jeśli chodzi o podjęcie studiów, pracy czy zamieszkanie.

W latach 2012 – 2013 podaż nowych mieszkań ulegała stałemu spadkowi, co było skutkiem wyhamowania akcji inwestycyjnej deweloperów. Wzrost sprzedaży pod koniec 2012 roku wywołany był zapowiadanym zakończeniem funkcjonowania program „Rodzina na swoim", a także pierwszą obniżką stóp procentowych dokonaną przez Radę Polityki Pieniężnej. W 2013 roku, podobnie jak w kilku poprzednich latach, następowała stopniowa stabilizacja sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych po okresie napięć z lat 2006 – 2008. W 2013 roku nie funkcjonował żaden rządowy program wsparcia nabywania mieszkań, co przełożyło się na spadek wolumenu sprzedaży w pierwszej połowie roku. Stopniowa poprawa koniunktury gospodarczej oraz polityka prokredytowa rządu zaczęły oddziaływać pozytywnie na sytuację na rynku mieszkaniowym. Kolejne obniżki stóp procentowych oraz informacja o wejściu w życie od 2014 roku Rekomendacji S, która wycofa z oferty bankowej kredyty hipoteczne w wysokości 100% ceny nieruchomości doprowadziły do zwiększenia popytu na rynku nieruchomości. Historycznie niskie oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych według danych NBP sprawiło, że od 2013 r. w dużych miastach bardziej opłacalne stało się nabywanie mieszkania na kredyt niż jego najmowanie, na co wskazuje relacja kosztu odsetek kredytu na zakup mieszkania do czynszu najmu.

Na skutek tych zmian podaż mieszkań deweloperskich we Wrocławiu w I kwartale 2014 roku osiągnęła minimalny poziom, a kwartalna sprzedaż przekroczyła poziom 1 500 mieszkań. Dodatkowy, kilkuprocentowy popyt na mieszkania zaczął generować także program „Mieszkanie dla Młodych”, który wszedł w życie w 2014 r. oraz zastąpił wielokrotnie modyfikowany i krytykowany program „Rodzina na swoim”. Wpływ programu MdM na rynek wrocławski od początku jego funkcjonowania był dość znaczny, pod względem liczby złożonych wniosków w kwartale Wrocław plasował się zazwyczaj na 3. lub 4. pozycji wśród miast wojewódzkich.

Powyższe czynniki zachęciły deweloperów do wzmożonej akcji inwestycyjnej, co widać było wyraźnie w II kwartale 2014 roku, kiedy do oferty wprowadzono rekordową liczbę mieszkań. Od tego momentu oferta mieszkań we Wrocławiu wykazuje trend rosnący, mimo że wolumen sprzedaży jest stabilnie wysoki. Kolejne rekordy sprzedaży oraz liczby mieszkań wprowadzanych do oferty odnotowano w drugiej połowie 2015 roku, kiedy warunki kredytowe były nadal bardzo atrakcyjne, koniunktura gospodarcza korzystna, a oferowane przez deweloperów mieszkania wpasowywały się w panujące na rynku preferencje, a liczba mieszkań kwalifikujących się do nabycia z państwowym wsparciem stale rosła. W analizowanym okresie na rynku wrocławskim pojawiło się niemal 25 000 nowych mieszkań deweloperskich sumując różnicę w ofercie na początku i końcu analizowanego okresu oraz mieszkania sprzedane w tym okresie. Można ocenić, że obecnie rynek mieszkań we Wrocławiu znajduje się w fazie ożywienia i jego dalszy uzależniony będzie od sytuacji makroekonomicznej gospodarki.

Wykres: Struktura oferty oraz mieszkań sprzedanych według standardu inwestycji w latach 2012 i 2015; źródło: redNet Consulting

W trakcie analizowanego okresu we Wrocławiu struktura oferty i sprzedaży mieszkań uległa pewnej zmianie.

W 2015 roku w porównaniu z rokiem 2012 spadł w ofercie udział mieszkań wykończonych w standardzie podwyższonym (B). Zauważyć należy jednak, że udział w sprzedaży takich mieszkań wzrósł niemalże dwukrotnie. Wnioskować można, że we Wrocławiu aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości wykazują nie tylko osoby wspomagane przez program „Mieszkanie dla Młodych” oraz poszukujące najtańszych okazji cenowych, ale także klienci z zasobniejszym portfelem, dla których liczy się wygoda oraz wyższy standard zamieszkania. Udział mieszkań realizowanych w najwyższym standardzie (A), do których zalicza się projekty położone w atrakcyjnych lokalizacjach, wykończone także w częściach wspólnych materiałami wysokiej jakości, z recepcją, oferujące szereg usług dodatkowych dla mieszkańców (np. concierge, siłownia, basen, sala kinowa), w których zapewnione jest nie tylko wyższe bezpieczeństwo mieszkańców (całodobowa ochrona, monitoring), lecz także wysoki poziom prywatności (kameralna zabudowa bądź niewielka liczba mieszkań dostępnych z 1 klatki schodowej) zarówno w ofercie, jak i w sprzedaży uległ obniżeniu. Wnioskować można, że na rynku wrocławskim nadal występuje niewystarczający popyt na mieszkania reprezentujące najwyższy standard (A), co przekłada się na brak zainteresowania budową tego typu mieszkań przez deweloperów. Na rozwój tego segmentu rynku we Wrocławiu trzeba jeszcze poczekać.

Wykres: Oferta mieszkaniowa według dzielnic w latach 2012 i 2015; źródło: redNet Consulting

Jeśli chodzi o rozkład oferty mieszkań deweloperskich na terenie miasta, to zarówno w 2012, jak i 2015 roku największą popularnością wśród deweloperów cieszyła się dzielnica Krzyki. Na powyższym wykresie widać, że na znaczeniu w oczach deweloperów zyskuje także Fabryczna, która w 2012 roku oferowała o ponad połowę mniej mieszkań niż Krzyki, podczas gdy w 2015 roku podaż nowych mieszkań w tych dwóch dzielnicach była bardzo zbliżona.

Wykres: Sprzedaż mieszkań według dzielnic w latach 2012 i 2015; źródło: redNet Consulting

Krzyki oraz Fabryczna są dzielnicami wiodącymi również pod względem sprzedaży. Fabryczna także w oczach nabywców zyskuje na znaczeniu. W tej dzielnicy w analizowanym okresie odnotowano wyższy wzrost sprzedaży w wartościach absolutnych niż na Krzykach.

Najwyższy wzrost sprzedaży w wartościach absolutnych odnotowano na terenie Psiego Pola, gdzie wolumen mieszkań sprzedanych w 2015 roku w porównaniu do roku 2012 wzrósł ponad 2,5 - krotnie.

To właśnie w dzielnicach Psie Pole oraz Fabryczna oferta najtańszych mieszkań, które kwalifikują się do programu MdM, jest najszersza. Dzielnice te cieszą się coraz większym zainteresowaniem nabywców również z uwagi na ciekawą ofertę deweloperów, którzy dzięki większym możliwościom przestrzennym oprócz mieszkań oferują klientom zagospodarowane tereny zielone oraz miejsca rekreacji w ramach nowopowstających osiedli. Przykładem takiego działania jest projektowane osiedle Nowe Żerniki, które powstaje w zachodniej części miasta, w pobliżu Stadionu Miejskiego, na południe od ulicy Kosmonautów. Nowe Żerniki to przedsięwzięcie zorganizowane wspólnie przez miasto Wrocław oraz Dolnośląską Okręgową Izbę Architektów RP, przy współpracy wrocławskiego oddziału Stowarzyszenia Architektów Polskich. Osiedle to ma nie tylko sprostać potrzebom nowoczesnych mieszkańców miasta, ale także ułatwiać budowanie więzi społecznych, odpowiadać normom budownictwa ekologicznego, a także stać się architektoniczną wizytówką Wrocławia.

Warto zauważyć, że wzrost sprzedaży notowany jest także w centralnych dzielnicach miasta, to znaczy w Śródmieściu oraz na Starym Mieście. W tych rejonach powstają głównie mieszkania o wyższym standardzie, które cieszą się zainteresowaniem przede wszystkim osób z zasobniejszym portfelem poszukujących projektów prestiżowych oraz atrakcyjnie zlokalizowanych na terenie miasta.

NOWA OFERTA MIASTA

W okresie styczeń – luty 2016 roku na rynku wrocławskim pojawiło się 12 nowych inwestycji, przy czym w ramach dwóch z nich wprowadzono do sprzedaży po dwa etapy. Łącznie podaż mieszkań we Wrocławiu została wzbogacona o 1 210 mieszkań, z czego 98% reprezentowało standard popularny (C), pozostałe mieszkania realizowane będą w standardzie podwyższonym (B). Najwięcej nowych mieszkań powstanie w dzielnicy Krzyki (52,2% nowej oferty) oraz Psie Pole (26,0%).

Wykres: Inwestycje wprowadzone do sprzedaży w okresie styczeń – luty 2016 roku;

źródło: redNet Consulting na podstawie mapy dostępnej w: http://www.arcgis.com/

Zarówno czynniki ekonomiczne, jak i zachowanie deweloperów i nabywców wskazują, że rynek mieszkaniowy we Wrocławiu będzie ulegał dalszemu rozwojowi przy zachowaniu stabilności cen. Dynamiczny rozwój notowany będzie przede wszystkim w segmencie popularnym (C), jednakże mieszkania w standardzie podwyższonym (B) będą nadal zyskiwać na popularności.