Gdzie kończy się fasada, a gdzie zaczyna mieszkanie?

Jednym z najważniejszych pytań jakie muszą sobie zadać deweloperzy oraz architekci przystępujący do projektowania budynku mieszkaniowego jest to, czego poszukują nabywcy? Odpowiedź na to pytanie jest o tyle trudna, że oprócz preferencji nabywców trzeba pogodzić ze sobą aspekty finansowe, prawne oraz cechy fizyczne działki gruntu. O ile ładna i ciekawa bryła budynku będzie zwracać uwagę potencjalnych nabywców to nie zawsze będzie dawała możliwość zaprojektowania funkcjonalnych, a zarazem najbardziej poszukiwanych mieszkań.

Poniżej poruszone zostały więc najważniejsze kwestie, wpływające na wybór inwestycji. Kwestie te dotyczą zarówno istotnych elementów fasady budynku jak i samego mieszkania.

Balkon vs. loggia
Na wczesnym etapie projektu deweloperskiego należy podjąć decyzję na temat zaprojektowania loggi lub balkonu. Z punktu widzenia dewelopera, wybudowanie loggi jest znacznie droższym rozwiązaniem, w stosunku do wybudowania balkonu. Dodatkowo loggia zmniejsza powierzchnię użytkową mieszkań i zwiększa powierzchnię ścian, w tym izolacji i elewacji. Z drugiej strony loggie uatrakcyjniają bryłę budynku, a zabudowana loggia znacznie zmniejsza hałas. Realizacja balkonu z punktu widzenia dewelopera jest znacznie tańszym rozwiązaniem. Z punktu widzenia właściciela balkon jest lepiej nasłoneczniony, ale zapewnia mniejszą prywatność – chyba, że po bokach zostaną zaprojektowane pionowe przegrody, które funkcjonalnie zbliżą balkon do loggi.

Jedną z kwestii dotyczącą fasady budynku, wpływającą jednocześnie na jakość zamieszkania jest wybór materiału, z którego powstanie balustrada balkonu/loggi. O ile szklane balustrady balkonów są estetyczne i nadają bryle budynku nowoczesnego i lekkiego charakteru, o tyle utrzymanie przezroczystego szkła w czystości jest trudne i czasochłonne. Dodatkowo, balkon lub loggia w której balustradą jest szkło przeźroczyste, nie zapewnia właścicielowi należytej prywatności. Stąd wiele osób montuje słomiane przesłony, co ostatecznie wpływa negatywie na estetykę budynku.

Materiał elewacji
Czynnikiem mającym znaczący wpływ na estetykę budynku jest rodzaj użytego materiału na elewacji. O ile np. użycie kamienia jest rozwiązaniem estetycznym, podnoszącym standard budynku oraz praktycznym w użytkowaniu gdyż elewacja wykonana z kamienia jest dużo bardziej odporna na działanie czasu i w porównaniu do elewacji z tynku wymaga znacznie mniejszych nakładów na remont. To z drugiej strony zastosowanie kamienia na elewacji jest bardziej kosztowne w stosunku do zwykłego tynku. Z tego względu deweloperzy częściej wybierają tynk.

Co na parterze?
Kolejnym aspektem, który jest niezwykle cenny ze względu na bryłę budynku jest wysokość elewacji parteru. Przy parterze o wysokości 5 – 6 metrów cały budynek nabiera lekkości i bardziej prestiżowego charakteru. Niemniej jest to rozwiązanie drogie, ale dzięki wyższej kondygnacji lokale usługowe osiągną wyższe ceny. Co więcej, niezwykle atrakcyjne będzie w takim przypadku zaprojektowanie także recepcji w budynku, która dzięki ponadprzeciętnej wysokości nada mieszkaniom status apartamentów.

Funkcjonalność mieszkania
Najbardziej preferowane przez nabywców są mieszkania z układnymi, prostokątnymi pokojami, dużą liczbą okien i z widnymi kuchniami. Jednak takie rozwiązanie jest opłacalne właściwie tylko w przypadku zabudowy na wąskiej, podłużnej działce, gdzie szerokość budynku będzie się optymalnie wpisywała w szerokość działki gruntu. W przypadku szerszych działek deweloperzy decydują się na szersze budynki. W wyniku tego zaprojektowane mieszkania posiadają mniejszą liczbę okien i zazwyczaj ciemne aneksy kuchenne.
Czasem z uwagi na nieregularny kształt działki deweloperzy decydują się także na zaprojektowanie części ścian w łuku, co jest ciekawym i przyciągającym uwagę rozwiązaniem. Trzeba jednak zaznaczyć, że mieszkania w takim budynku są nieustawne, trudne do wyposażenia i mniej funkcjonalne niż mieszkania, w których znajdują się układne, prostokątne pokoje.

Powierzchnie
Jak wspomniano powyżej, niezależnie od liczby pokoi w mieszkaniu, dla nabywców istotna jest kuchnia zaprojektowana w osobnym pomieszczeniu z oknem, położona przy salonie. Takie rozwiązanie jest najbardziej preferowane przez nabywców. Analizując rozkład mieszkania warto zwrócić uwagę także na metraż przedpokoju. Ważne jest bowiem, aby nie przekraczał on 10% powierzchni mieszkania, ale jednocześnie nie był też zbyt mały. Przedpokój powinien dawać przede wszystkim możliwość zaprojektowania odpowiedniej liczbę szaf, w tym szaf wnękowych. W przypadku większych mieszkań łazienka główna powinna mieć powierzchnię co najmniej 5 - 6 mkw., a oprócz niej powinno znaleźć się także dodatkowe WC. W dużych mieszkaniach istotne jest także wydzielenie strefy dziennej i nocnej, co zapewni komfort mieszkańcom. Powierzchnia balkonu czy logii również powinna być proporcjonalna do metrażu mieszkania, przy czym pozytywnie ocenia się balkony i loggie zaprojektowane na większych powierzchniach.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy podkreślić, że sprostanie wszystkim oczekiwaniom nabywców jest niezwykle trudne i często wymaga szczegółowej analizy już na etapie projektowania budynku. Niemniej jednak zauważalne jest, że jakość projektu deweloperskiego zależy nie tylko od rozkładów mieszkań, ale również od pozostałych czynników obejmujących także bryłę budynku, wysokości kondygnacji, zastosowane rozwiązania architektoniczne, w tym te dotyczące balkonu/loggi, a także typ i jakość materiałów wykończeniowych dotyczących m. in. elewacji czy balustrad. W związku z tym, mając na celu realizację inwestycji mieszkaniowej należy skupić się zarówno na zaprojektowaniu atrakcyjnych rozkładów mieszkań jak i estetycznej bryły budynku, co znacznie zwiększy jakość zamieszkania i przełoży się na sukces projektu deweloperskiego.