Tendencje na warszawskim rynku mieszkaniowym

Na warszawskim rynku mieszkaniowym deweloperzy wciąż cieszą się bardzo dobrymi wynikami sprzedażowymi. Ostatnie dwa kwartały przyniosły rekordową sprzedaż mieszkań deweloperskich. Jednocześnie, aktywność deweloperów wciąż utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W IV kwartale 2015 roku odnotowanych zostało 5 431 transakcji, a w I kwartale 2016 roku - 5 813 transakcji (z czego najwięcej w marcu 2 227 transakcji). Łącznie daje to 11 244 transakcji zawartych w Warszawie. Dla porównania, sprzedaż w I kwartale 2016 roku wzrosła aż o 38,4% względem III kwartału 2015 roku. Natomiast w porównaniu do sprzedaży sprzed 4 lat, liczba sprzedanych mieszkań wzrosła prawie dwukrotnie.



Rysunek: Liczba mieszkań wprowadzonych, sprzedanych i oferta w Warszawie w poszczególnych kwartałach; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Na rynku warszawskim wzrasta również udział klientów kupujących mieszkania za gotówkę w ogóle nabywców mieszkań. Coraz wyższe wyniki sprzedażowe w ciągu ostatnich miesięcy jeszcze bardziej zachęcają do rozpoczynania kolejnych inwestycji. Rośnie więc aktywność inwestycyjna deweloperów, którzy w I kwartale 2016 roku rozpoczęli budowę 67 inwestycji w Warszawie. Wynik ten jest ponad dwukrotnie wyższy od wyniku z analogicznego okresu roku ubiegłego.

W analizowanym okresie liczba mieszkań oferowanych w Warszawie podlegała wahaniom od 15 100 mieszkań na koniec I kwartału 2014 roku do 20 346 mieszkań na koniec II kwartału 2012 roku. Wysoka sprzedaż w kolejnych kwartałach skutkowała spadkiem oferty, która na koniec marca 2014 roku ukształtowała się na poziomie 15 100 mieszkań. Od I kwartału 2015 roku liczba dostępnych mieszkań utrzymuje się na dość stabilnym poziomie wynoszącym ok. 19 500 mieszkań. W marcu 2016 roku, oferta mieszkaniowa stolicy wynosiła 19 559 mieszkań, z czego 3 453 stanowiły mieszkania gotowe. Oferta ta była wyższa od oferty sprzed roku o 9,6 proc., kiedy to w sprzedaży było 17 849 mieszkań.

Wskaźnikiem dobrze opisującym tempo sprzedaży mieszkań oraz relację popytu i podaży jest czas potrzebny do wyprzedania się bieżącej oferty. Wskaźnik ten od początku 2011 roku przyjmował wartości w granicach od 3,9 do 9,7 kwartałów potrzebnych do wyprzedania się całej, aktualnej na koniec danego kwartału oferty. Najkrótszy czas potrzebny do wyprzedania oferty odnotowano w I kwartale 2014 roku. W 2015 roku wskaźnik ten oscylował w granicach od 4,2 do 4,7 kwartałów. Biorąc pod uwagę wielkość oferty na koniec I kwartału 2016 roku oraz tempo sprzedaży mieszkań z ostatnich czterech kwartałów – wskaźnik wyniósł 4,0 kwartały, co jest drugim najlepszym wynikiem.


Rysunek: Oferta i wolumen sprzedaży w ostatnich 4 kwartałach oraz czas (w kwartałach) potrzebny do wyprzedania bieżącej oferty; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Wzrost popytu na mieszkania w głównej mierze uwarunkowany jest takimi czynnikami jak: korzystna koniunktura gospodarcza, historycznie najniższe stopy procentowe, które przekładają się na rekordowe niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także korzystne zjawiska demograficzne w Warszawie, sytuacja na stołecznym rynku pracy oraz program MdM, którego znaczenie nadal rośnie. Ponadto, nabywcy skłonni są do płacenia coraz wyższych kwot za metr mieszkania. To wszystko przekłada się na trwający już od dłuższego czasu, systematyczny wzrost cen oferowanych mieszkań. W minionym kwartale wzrósł zatem udział wyższych przedziałów cenowych (powyżej 8 tys. PLN/mkw.) w strukturze cenowej mieszkań na stołecznym rynku mieszkaniowym, co zostało zaprezentowane na poniższym wykresie.


Rysunek: Struktura cenowa mieszkań oferowanych na koniec marca 2016 r. w Warszawie w odniesieniu do 3 poprzednich kwartałów; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Na warszawskim rynku mieszkaniowym ceny mieszkań zachowują tendencję wzrostową pomimo funkcjonowania programu MdM, który ukierunkowuje zarówno deweloperów, jak i potencjalnych nabywców mieszkań na tańsze części miasta. W związku z dużym zainteresowaniem rządowym programem przewidywane jest wyczerpanie połowy środków MdM z puli przeznaczonej na 2017 rok, co wpłynie na wyrównanie szans na rynku pierwotnym. Z deweloperów zdjęta zostanie presja na dostosowywanie oferty do wymogów programu poprzez wprowadzanie na rynek tańszych mieszkań o niższym standardzie i jednocześnie przyspieszy wzrost cen mieszkań zarówno tych ofertowanych, jak i sprzedawanych. Deweloperzy nie będą już bowiem dostosowywać cen sprzedaży do limitów określonych programem MdM.

Bez wątpienia, duża liczba nowych mieszkań wprowadzanych na warszawski rynek mieszkaniowy zdecydowanie zaostrza konkurencję między deweloperami. Wysoka konkurencja oraz wysoki popyt stymulowany niskimi stopami procentowymi, a także wizją zwiększanej w 2017 roku wysokości wkładu własnego, będą się więc równoważyć.