MODERNIZOWANA ZABUDOWA ŚRÓDMIEJSKA JAKO NOWY WYZNACZNIK LUKSUSU

W ostatnim dziesięcioleciu odnotowano znaczny wzrost liczby inwestycji polegających na renowacji obiektów mieszkaniowych znajdujących się w centrach największych miast. Najczęściej przedmiotem zainteresowania deweloperów są historyczne kamienice o charakterystycznych zdobieniach
(np. sztukaterie, gzymsy, przejazdy bramne, portale drzwiowe, kute balustrady).

W Śródmieściu Warszawy daje wyodrębnić się trend modernizacji obiektów z początku XX wieku
(lata 1900-1920). Wiele obiektów pochodzących z tego okresu było częściowo zniszczonych w trakcie II wojny światowej. Okres PRL-u przyniósł ich przebudowę oraz niejednokrotnie skucie dekoracji elewacyjnych. Więcej oryginalnych elementów zachowało się we wnętrzach kamienic (detale klatek schodowych, przejazdy bramne, stolarka drzwiowa, kafle ceramiczne).

Drugą grupę budynków stanowi zabudowa, która była nabywana przez deweloperów już jako pustostan. Mieszkańcy zostali wykwaterowani ze względu na bardzo zły stan techniczny budynków
(są to obiekty często praktycznie w stanie do wyburzenia). Budynki te są też często równocześnie wpisane do rejestru zabytków (wpis był aktem ostatniej próby na uratowanie cennej zabudowy). W tych obiektach odtwarzana jest elewacja, wnętrza oraz elementy ozdobne.

Kolejną grupę stanowią kamienice położone w dzielnicach o mniej dogodnym dostępie do centrum miasta – są to obiekty charakteryzujące się skromniejszym opracowaniem. Czynniki te warunkują niższą cenę zakupu i modernizacji.

Zaletą mieszkań w obiektach modernizowanych jest nie tylko ich wysoki standard, ale również prestiż jaki ze sobą niosą – w wielu obiektach zachowały się dawne listy lokatorów, które świadczą o społecznie ugruntowanej pozycji historycznych obiektów. Budynki te wyróżniają się również unikatowymi lokalizacjami – w gęstej śródmiejskiej siatce zabudowy brak jest przestrzeni na nowe inwestycje, a modernizacja starych obiektów stanowi jedyną drogę inwestowania w danym sąsiedztwie. Mieszkania oraz przestrzenie wspólne wyróżniają się na tle pozostałych inwestycji kunsztownymi zdobieniami oraz znaczną wysokością (często do 3,5 m). Budynki zazwyczaj zawierają niewielką liczbę apartamentów co pozwala na uzyskanie kameralnej atmosfery.

Modernizacja kamienicy wiąże się z wysokimi kosztami inwestycyjnymi – poczynając od kosztów kupna obiektu (często od spadkobierców pierwotnych inwestorów), przez nakłady poczynione na renowację (zakres prac sięga często od wzniesienia garażu podziemnego, przez wymianę stropów, po odtworzenie dekoracji) do wypromowania inwestycji na rynku apartamentów luksusowych. Tego typu inwestycje wiążą się również z wysokim ryzykiem. Powoduje to, że mieszkania te osiągają szczególnie wysokie ceny.

Warszawa – badanie w dzielnicach
Poniżej przedstawiamy zestawienie dla Warszawy – badanie obejmowało wszystkie dzielnice. Analizowane były obiekty powstałe w latach 1900-1920 poddane całkowitej modernizacji. Przeanalizowano łącznie ponad 550 inwestycji znajdujących się na terenie Warszawy realizowanych przez ponad 250 deweloperów. Lokale mieszkalne w budynkach, które spełniałyby przyjęte założenia występują w dzielnicach: Śródmieście, Praga Północ oraz Wola (w pozostałych dzielnicach – Bemowo, Białołęka, Bielany, Mokotów, Ochota, Praga Południe, Rembertów, Targówek, Ursus, Ursynów, Wawer, Wesoła, Wilanów, Włochy, Żoliborz – brak inwestycji spełniających kryteria badania).

Rysunek: Oferta lokali mieszkalnych w budynkach modernizowanych w podziale na dzielnice;
Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu


Rysunek: Udział % liczby inwestycji, które oferują lokale w budynkach modernizowanych w podziale na dzielnice;
Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu


Rysunek: Średnia cena lokali w budynkach modernizowanych w podziale na dzielnice;
Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu


Warszawa – komentarz końcowy
Najwięcej inwestycji mieszkaniowych, które polegają na modernizacji historycznych kamienic
(lata 1900-1920) znajduje się na terenie dzielnicy Śródmieście, inwestycje te osiągają również najwyższe ceny. Trend ten obrazuje naturalne tendencje rynku – najdroższe i najbardziej prestiżowe inwestycje powstają w obszarach o najlepszym dostępie do centrum miasta oraz w przestrzeniach cieszących się największą popularnością wśród potencjalnych klientów. Dzielnica ta charakteryzuje się również wysokim odsetkiem (w stosunku do pozostałych dzielnic) zabudowy historycznej.