Każdy deweloper jest zobowiązany sporządzić prospekt informacyjny i nieodpłatnie doręczyć go klientom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej. Dokument ten jest podstawowym narzędziem ochrony praw, jakie przysługują nabywcy na gruncie tzw. ustawy deweloperskiej z 2011 roku.

Prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Składa się z dwóch części: ogólnej i indywidualnej. Część ogólna zawiera szczegółowe informacje o:

• sytuacji prawno-finansowej dewelopera,
• dotychczas zrealizowanych przez dewelopera inwestycjach,
• realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim,
• stanie prawnym działki,
• źródłach finansowania projektu,
• obciążeniach hipotecznych nieruchomości,
• planie zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek (przeznaczenie w planie, dopuszczalna wysokość zabudowy, dopuszczalny procent zabudowy działki),
• przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości,
• niezbędnych zezwoleniach,
• terminie zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
• sposobie pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego,
• podmiocie finansującym budowę,
• zasadach funkcjonowania wybranego rodzaju zabezpieczenia środków nabywców,
• harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego,
• warunkach określających odstąpienie od umowy deweloperskiej.

W części indywidualnej, przygotowanej na potrzeby konkretnej transakcji, znajdują się natomiast informacje dotyczące wybranego przez nabywcę mieszkania, takie jak:

• cena mkw. mieszkania,
• położenie i istotne cechy mieszkania,
• technologia wykonania,
• dostępne media w budynku,
• usytuowanie w budynku,
• powierzchnie i układ pomieszczeń,
• standard prac wykończeniowych do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
• zamontowane instalacje.

Ponadto, do prospektu powinien zostać dołączony rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego i wzór umowy deweloperskiej.

Jak widać powyżej, prospekt informacyjny zawiera wiele informacji, które są cenne dla potencjalnego nabywcy mieszkania. Przedstawione w prospekcie przykłady ukończonych inwestycji, a także informacja, czy przeciwko deweloperowi prowadzone jest postepowanie egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł pozwalają zweryfikować wiarygodność dewelopera.

Dokument ten dostarcza również informacje o ewentualnych ryzykach związanych z wybraną inwestycją. Nabywca może bowiem sprawdzić, jak będzie wyglądało jego najbliższe otoczenie oraz czy w okolicy planowanej inwestycji przewidziane są inwestycje uciążliwe dla zabudowy mieszkaniowej, takie jak: budowa i przebudowa dróg, rozbudowa linii szynowych, korytarzy powietrznych, budowa oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, cmentarzy.

Kolejnymi ważnymi informacjami dla nabywcy mieszkania są: status prawny działki i istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości. Przed podpisaniem umowy nabywca ma możliwość sprawdzenia w prospekcie informacyjnym czy nieruchomość jest obciążona, np. czy zabezpiecza kredyt bankowy.

Zainteresowany zakupem mieszkania z pewnością zwróci też szczególną uwagę na to, czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia oraz kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy). W przypadku braku ostateczności lub prawomocności pozwolenia na budowę istnieje szansa, że termin jak i ostateczny kształt realizowanej inwestycji ulegną zmianie.

Ponadto, informacje z części indywidualnej prospektu, umożliwiają nabywcy oszacowanie nakładów, które będą konieczne przed wprowadzeniem się do mieszkania.

Informacje zawarte w prospekcie informacyjnym muszą być pełne i prawdziwe pod groźbą odpowiedzialności karnej. Ewentualne zatajenie istotnych informacji lub wpisanie nieprawdziwych danych wiąże się z sankcjami: grzywną, ograniczeniem wolności lub pozbawieniem wolności, dla osób sporządzających prospekt informacyjny.

Zamieszczenie w prospekcie nieprawdziwych informacji niesie ze sobą ryzyko rozwiązywania umów przez kupujących. Nabywca, w związku z błędami w prospekcie lub niedotrzymaniem warunków umowy, ma bowiem prawo do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia podpisania umowy deweloperskiej. Ponadto, może zażądać odszkodowania za wprowadzenie w błąd, jeżeli w wskutek tego doznał uszczerbku majątkowego.

W przypadku zmian w treści prospektu informacyjnego, deweloper ma obowiązek poinformować o tym potencjalnego nabywcę (poprzez doręczenie aneksu lub sporządzenie nowego prospektu) na tyle wcześnie, aby mógł on zapoznać się ze zmianami przez podpisaniem umowy deweloperskiej. Ma to na celu zabezpieczenie praw nabywców mieszkań. Prospekt informacyjny stanowi zatem swego rodzaju gwarancję, że zawarte w nim informacje znajdą odzwierciedlenie w rzeczywistości.