W całym 2017 roku w Warszawie sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego osiągnęła rekordową wartość ok. 27,4 tys., czyli o ponad 14% więcej niż w roku 2016. Należy również podkreślić, że wolumen transakcji systematycznie rósł od 2009, zwiększając od tego czasu prawie czterokrotnie swoją wartość. Miniony rok charakteryzował się ponadto wyższością popytu na nowe mieszkania nad dostarczoną podażą, gdzie o 9% więcej mieszkań sprzedano niż wprowadzono do sprzedaży.
Pierwsze symptomy osłabienia sprzedaży na rynku stołecznym zostały widoczne już na początku 2018 roku. Jednak w połowie roku widoczne było już znaczne pogłębienie tej tendencji, której dodatkowo towarzyszyły znaczne wzrosty cen jednostkowych mieszkań deweloperskich i zarazem osiągnięcie maksymalnych dotychczas notowanych cen średnich.

Na koniec czerwca 2018 roku w ofercie mieszkaniowej w Warszawie pozostawało 17,2 tys. lokali, z czego 13,3% stanowiły mieszkania gotowe. Względem I kwartału 2018 roku odnotowano wzrost oferty mieszkań o 2,6%. Była to jednak druga najniższa wartość od II kwartału 2014 roku. A w stosunku do rekordowego II kwartału 2016 roku, oferta mieszkań spadła o 20,7%.

Na koniec czerwca 2018 roku największą ofertą mieszkaniową w Warszawie dysponował Mokotów, gdzie dostępnych było 17,3% całkowitej oferty mieszkaniowej stolicy. Dwie kolejne pozycje zajęły Białołęka i Wola, z udziałem odpowiednio 16,6% i 11,5%.
Na koniec II kwartału 2018 roku segment popularny stanowił 58,2% całkowitej warszawskiej oferty. W ofercie standardu B znalazło się 39,7% całkowitej oferty, a pozostałe 2,1% cechował najwyższy standard wykończenia. Najwięcej gotowych mieszkań dostępnych jest w standardzie popularnym, najmniej – w standardzie apartamentowym.

W II kwartale 2018 roku w Warszawie do sprzedaży wpłynęło około 5,9 tys. lokali mieszkalnych, o blisko 20% więcej niż kwartał wcześniej, który charakteryzował się najniższym poziomem nowowprowadzonych mieszkań od IV kwartału 2015 roku. Nowa podaż w największym stopniu zasiliła ofertę mieszkaniową Mokotowa, gdzie rozpoczęto sprzedaż 1,1 tys. nowych mieszkań. Szeroką podaż nowych lokali zaoferowano także na Woli z 16,2% udziałem we wszystkich nowowprowadzonych lokalach oraz w Ursusie (10% udział).
W II kwartale 2018 roku na rynek trafiały głównie inwestycje w segmencie podwyższonym (3,1 tys. j.m.) i popularnym (2,8 j.m.).

Od początku 2018 roku widoczne były pierwsze symptomy spadku sprzedaży mieszkań na stołecznym rynku. W II kwartale 2018 roku tendencja spadkowa sprzedaży mieszkań uległa pogłębieniu i w porównaniu do poprzedniego kwartału odnotowano blisko 22% mniej transakcji z rynku pierwotnego, a w stosunku do rekordowego I kwartału 2017 roku było ich o 32% mniej. Łącznie w II kwartale 2018 deweloperzy sprzedali blisko 5,3 tys. mieszkań.
Najszybciej w tym okresie sprzedawały się mieszkania o najwyższym standardzie wykończenia (A). Nieco wolniej sprzedawały się mieszkania w standardzie popularnym (C) i podwyższonym (B).
Udział dzielnic lewobrzeżnych w sprzedaży mieszkań w Warszawie wzrósł w porównaniu z I kwartałem 2018 roku o 0,3 p.p. i wyniósł 64,2%. Warszawiacy nadal preferują zakup mieszkania na terenie lewobrzeżnej Warszawy, pomimo wyższych cen mieszkań, choć zauważa się wzrost popytu na mieszkania realizowane po prawej stronie Wisły.
W II kwartale 2018 roku liderem w sprzedaży nadal pozostawała Wola, gdzie sprzedano 14,1% mieszkań, a więc jej udział w sprzedaży zmalał o 2,4 p.p. względem ubiegłego kwartału. Na drugim miejscu w rankingu pod względem sprzedaży uplasowała się dzielnica Mokotów, a na trzecim miejscu znalazła się Białołęka.

W II kwartale 2018 roku średnie ceny mieszkań z rynku pierwotnego w Warszawie osiągnęły rekordowe pułapy. Średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty w II kwartale 2018 roku w Warszawie wyniosła blisko 9 500 PLN/mkw. i była o 11,6% wyższa niż średnia cena mieszkań oferowanych na koniec czerwca 2018 roku. Względem poprzedniego kwartału, średnia cena mieszkań wprowadzonych do oferty wzrosła o prawie 18%. Średnia cena wszystkich mieszkań z rynku pierwotnego znajdujących się w ofercie warszawskiej w II kwartale 2018 również wzrosła w stosunku do poprzedniego kwartału (o 4,2%) i wyniosła 8 500 PLN/mkw.

Na podaż natomiast mogą negatywnie wpłynąć następujące czynniki: coraz mniej terenów inwestycyjnych, rosnące ceny gruntów oraz rosnące koszty wykonawstwa.
Nie mniej jednak ostateczny stan rynku w latach 2018 – 2021 mocno zależy od sytuacji gospodarczej w kraju, fluktuacji na rynku kredytów mieszkaniowych oraz dalszych możliwości deweloperskich. A w sytuacji, gdzie dalsze wzrosty cen mieszkań są wielce prawdopodobne, to na ile potencjalni nabywcy są w stanie w dalszej mierze zdecydować się na zakup mieszkania.