Krakowski rynek mieszkaniowy – wzrost oferty i cen, spadek sprzedaży

Rok 2018 charakteryzował się wzrostem oferty mieszkań, która na koniec roku zbliżyła się do poziomu 8,2 tys. lokali. Wzrostowi liczby dostępnych lokali towarzyszył wzrost średniej ceny. W stosunku do grudnia 2017 roku średnia cena dostępnych lokali na koniec 2018 roku była wyższa o 12%. Odwrotną tendencję odnotowano po popytowej stronie rynku, na której widać sygnały osłabienia.

Oferta
Na koniec grudnia 2018 roku w ofercie deweloperów działających na krakowskim rynku mieszkaniowym znajdowało się blisko 8,2 tys. mieszkań. W zakończonych projektach znajdowało się 14,4% wszystkich dostępnych lokali. W stosunku do poprzedniego kwartału oferta wzrosła o 9,0%.
Największy udział w krakowskiej ofercie miały mieszkania w segmencie popularnym – 73,4%.
W wyższym standardzie znajdowało się 25,1% wszystkich lokali. Lokale o charakterze apartamentowym, w najwyższym standardzie wykończenia odpowiadały za zaledwie 1,5% całkowitej oferty.
Na koniec IV kwartału 2018 roku największą ofertą mieszkań dysponowała dzielnica Dębniki – w tej części Krakowa znajdowało się 18,1% całkowitej oferty. Na drugiej pozycji znalazł się Prądnik Biały – 10,2%, a na trzecim Bronowice – 9,4%.

Wprowadzone
W trakcie IV kwartału 2018 roku na krakowskim rynku rozpoczęto komercjalizację 38 nowych projektów / kolejnych etapów realizowanych już dużych osiedli. W ramach rozpoczętych inwestycji wybudowane zostanie 3 230 mieszkań, z których 66,1% to lokale w segmencie popularnym, a pozostałe to mieszkania w standardzie podwyższonym.
Najwięcej nowych mieszkań zasiliło ofertę Dębnik – ponad 850 nowych mieszkań oraz Krowodrzy – blisko 540 lokali. Po ponad 300 nowych mieszkań pojawiło się w Bronowicach oraz Prądniku Białym.

Sprzedaż
Miniony rok upłynął pod znakiem osłabienia wyników sprzedażowych na krakowskim rynku pierwotnym. Pierwsze spadki odnotowano już w I kwartale 2018 roku – wynik sprzedażowy był o około 7,4% niższy niż w IV kwartale 2017 roku. W II kwartale 2018 roku tendencja spadkowa pogłębiła się – zrealizowana sprzedaż była około 15% niższa niż w I kwartale 2018 roku. W III kwartale tendencja znacznych spadków została zatrzymana i wynik sprzedażowy utrzymał się na zbliżonym poziomie do tego
z II kwartału. Ostatnie trzy miesiące 2018 roku przyniosły kolejne duże osłabienie sprzedaży – w IV kwartale deweloperzy działający na krakowskim rynku sprzedali 2 454 lokale. Sprzedaż względem III kwartału spada o 9,6%. Najwyższe wyniki sprzedażowe odnotowano w dzielnicach Dębniki oraz Podgórze.

Ceny
Na koniec IV kwartału 2018 roku średnia cena na krakowskim rynku pierwotnym wynosiła 7 652 PLN/mkw. – w stosunku do III kwartału 2018 roku odnotowano wzrost o 3,6%. Średnia cena mieszkań nowo wprowadzonych wynosiła 8 024 PLN/mkw. – kwartalny wzrost o blisko 5%.

Przewidywania
W nadchodzących kwartałach czynnikami, które mogą negatywnie wpłynąć na podaż mogą być: coraz mniejsza dostępność terenów inwestycyjnych, rosnące ceny gruntów oraz kosztów wykonawstwa. Nie mniej jednak ostateczny stan rynku w latach 2019 – 2021 mocno zależy od sytuacji gospodarczej w kraju, fluktuacji na rynku kredytów mieszkaniowych oraz dalszych możliwości deweloperskich.
A w sytuacji, gdzie dalsze wzrosty cen mieszkań są wielce prawdopodobne, to na ile potencjalni nabywcy są w stanie w dalszej mierze zdecydować się na zakup mieszkania.