Perspektywiczne dzielnice Warszawy w aspekcie rynku mieszkaniowego

Przy wyborze perspektywicznych dzielnic Warszawy w kontekście rynku nieruchomości jako najważniejszy czynnik wybrano rozwój infrastruktury transportowej w najbliższych latach. Dobra i sprawna komunikacja zarówno z centrum Warszawy jak i z innymi dzielnicami jest kluczowa dla większości nabywców mieszkań. Ponadto rozwój infrastruktury transportowej stwarza nowe możliwości inwestowania w dzielnicach, podnosząc ich atrakcyjność i popularność, co prowadzi do wzrostu cen nieruchomości.

Najważniejszymi inwestycjami z zakresu infrastruktury transportowej realizowanymi w Warszawie w najbliższych latach są:

• Rozbudowa II linii metra na Woli (stacja Ulrychów przy centrum handlowym Wola Park), Bemowie (stacje: Powstańców Śląskich, Lazurowa, Chrzanów i Karolin wraz ze stacją techniczno - postojową Karolin) oraz Targówku (stacje: Zacisze, Kondratowicza i Bródno).
• Budowa III linii metra, która ma połączyć Pragę Południe z centrum Warszawy, a docelowo z Mokotowem i Ochotą.
• Realizacja trasy tramwajowej do Wilanowa, biegnącej od ul. Puławskiej (przy ul. Goworka) wzdłuż ul. Goworka, ul. Spacerowej, ul. Belwederskiej, ul. Sobieskiego i al. Rzeczypospolitej do skrzyżowania al. Rzeczypospolitej z ul. Branickiego. Dla trasy zaplanowano dwa rozgałęzienia. Pierwsze z nich będzie przebiegać od ul. Belwederskiej wzdłuż ul. Gagarina do ul. Czerniakowskiej, a drugie wzdłuż ul. Św. Bonifacego do pętli autobusowej Stegny.
• Dokończenie budowy Południowej Obwodnicy Warszawy. Korzyściami bezpośrednio wynikającymi z funkcjonowania drogi ekspresowej S2 (Południowej Obwodnicy Warszawy) są m.in.: usprawnienie połączenia pomiędzy dzielnicami Warszawy (od Mokotowa – Ursynowa - Wilanowa do Wawra), ograniczenie ruchu tranzytowego w mieście czy skrócenie czasu podróży.
• Budowa Wschodniej Obwodnicy Warszawy. Projektowany odcinek od węzła „Drewnica” do węzła „Lubelska” będzie łączył się od zachodu z droga S8 Marki-Radzymin w węźle „Drewnica”, a od południa z autostradą A2 i drogą S2 (Południowa Obwodnica Warszawy). Wschodnia Obwodnica Warszawy jest ostatnim etapem Obwodnicy Ekspresowej Warszawy.
• Modernizacja infrastruktury kolejowej, w tym m.in.: modernizację linii kolejowej na odcinku Warszawa Wschodnia - Warszawa Wawer czy przebudowy stacji Warszawa Zachodnia oraz linii średnicowej.
• Dokończenie budowy Obwodnicy Śródmiejskiej na odcinku od ronda Żaba do ronda Wiatraczna. Obwodnica Śródmiejska po praskiej stronie będzie pełnić rolę ważnego, międzydzielnicowego ciągu drogowego, odciążającego z ruchu samochodowego ul. Grochowską i Targową.
• Dokończenie budowy Warszawskiej Obwodnicy Miejskiej. Docelowy przebieg obwodnicy: Trasa Mostu Marii Skłodowskiej-Curie – Trasa N-S – ul. Marynarska – ul. Rzymowskiego – Dolina Służewiecka – al. Sikorskiego – al. Witosa – Trasa Siekierkowska – Trasa Olszynki Grochowskiej. Obwodnica odciąży zakorkowane centrum miasta, stwarzając alternatywę dla połączeń międzydzielnicowych.
• Budowa północnego wylotu z Warszawy drogi ekspresowej S-7 w kierunku Gdańska odcinek Czosnów – Warszawa. Trasa ma pełnić ważną funkcję jako nowa arteria wylotowa na Gdańsk o parametrach ekspresowych i stanowić jednocześnie naturalne przedłużenie projektowanej Trasy N-S (odcinek miejski) prowadzącej z południowych dzielnic Warszawy.

Biorąc pod uwagę rozwój infrastruktury transportowej w Warszawie w najbliższych latach analitycy REDNET Property Group do najbardziej perspektywicznych dzielnic Warszawy zaliczyli: Białołękę, Wawer, Wilanów, Bemowo i Targówek.

Rosnące ceny mieszkań na rynku mieszkaniowym zmuszają mniej zamożnych klientów do zakupów mieszkaniowych w najtańszych dzielnicach miasta. Z tego powodu, od początku 2019 roku (poza I kwartałem 2021 r.) najwięcej mieszkań sprzedaje się na Białołęce oferującej szeroki wybór tańszych mieszkań. Na terenie Białołęki w II kwartale 2021 roku sprzedano w sumie aż 1 127 mieszkań. Białołęka jest jedną z najszybciej rozwijających się dzielnic miasta, posiadającą wciąż wiele terenów do zabudowy. Do rozwoju dzielnicy przyczyni się budowa: II linii metra, Wschodniej Obwodnicy Warszawy oraz dokończenie budowy Warszawskiej Obwodnicy Miejskiej, szczególnie na odcinku Trasa Mostu Marii Skłodowskiej-Curie i Trasa Olszynki Grochowskiej.

Wawer jest największą warszawską dzielnicą pod względem powierzchni, która w dużej części nie jest jeszcze zagospodarowana. Stwarza to deweloperom duże możliwości do inwestycji. Szczególnie w perspektywie znaczącej poprawy komunikacyjnej dzielnicy. Do rozwoju dzielnicy przyczyni się budowa: Południowej i Wschodniej Obwodnicy Warszawy, III linii metra oraz dokończenie budowy Warszawskiej Obwodnicy Miejskiej, szczególnie na odcinku Trasa Olszynki Grochowskiej.

Dzielnica Wawer cieszy się coraz większym zainteresowaniem wśród deweloperów oraz nabywców. W pierwszym półroczu 2021 r. sprzedaż mieszkań wyniosła 447 lokali, co stanowiło 68% całkowitej sprzedaży mieszkań w dzielnicy Wawer w 2020 r. Odnośnie mieszkań wprowadzonych do sprzedaży sytuacja w dzielnicy Wawer przedstawia się podobnie jak w przypadku sprzedaży mieszkań. W pierwszym półroczu 2021 r. liczba wprowadzonych do sprzedaży mieszkań wyniosła 435 lokali, co stanowiło aż 75% całkowitej liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w całym 2020 r.

W dzielnicy Wilanów od 2017 r. zaczęła spadać sprzedaż mieszkań oraz liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Spadki te były głównie spowodowane zmniejszeniem dostępności gruntów do zabudowy i zakończeniem budowy miasteczka Wilanów na północ od Południowej Obwodnicy Warszawy. W związku z planowanym niedługo zakończeniem budowy i oddaniem do użytkowania całej Południowej Obwodnicy Warszawy (wciąż nieoddany do użytkowania tunel pod dzielnicą Ursynów), będzie możliwe kontynuowanie zabudowy miasteczka Wilanów na południe od obwodnicy, co może skutkować wzrostem oferty i sprzedaży mieszkań w dzielnicy. Do rozwoju dzielnicy przyczyni się również realizacja trasy tramwajowej do Wilanowa.

W kolejnych latach kluczowa dla rozwoju Bemowa będzie trwająca obecnie budowa II linii metra, co znacząco poprawi skomunikowanie dzielnicy z centrum miasta. Budowa metra przyspieszy zagospodarowanie rozległych terenów na osiedlu Chrzanów na zachód od ulicy Lazurowej. Do rozwoju dzielnicy przyczyni się również budowa północnego wylotu z Warszawy drogi ekspresowej S-7 w kierunku Gdańska odcinek Czosnów – Warszawa oraz dokończenie budowy Warszawskiej Obwodnicy Miejskiej, szczególnie na odcinku Trasa Mostu Marii Skłodowskiej-Curie i Trasa N-S.

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku dzielnicy Targówek. Zakończenie budowy II linii metra na wschodnim odcinku – w rejonie ul. L. Kondratowicza oraz na Zaciszu, gdzie powstają stacje: Zacisze, Kondratowicza i Bródno wpłynie korzystnie na rozwój tej dzielnicy. Poprawi to jej skomunikowanie i zwiększy atrakcyjność dzielnicy dla potencjalnych nabywców, przy okazji zwiększając ceny nieruchomości na Targówku. Do rozwoju dzielnicy przyczyni się również budowa Wschodniej Obwodnicy Warszawy oraz dokończenie budowy Obwodnicy Śródmiejskiej, na odcinku od Ronda Żaba do Ronda Wiatraczna, a także dokończenie budowy Warszawskiej Obwodnicy Miejskiej, szczególnie na odcinku Trasa Olszynki Grochowskiej.