Minony rok był rekordowy pod względem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Deweloperzy odnotowywali historycznie wysokie wyniki sprzedażowe. Ostatnie miesiące 2022 roku charakteryzowały się spadkem sprzedaży, a początek 2022 roku przyniósł kolejne osłabienie popytu.

Warszawa

W I kwartale 2022 roku na rynku mieszkaniowym w Warszawie odnotowano spadek sprzedaży mieszkań. Deweloperzy sprzedali ponad 3,3 tys. mieszkań, co oznacza, że sprzedaż spadła względem ubiegłego kwartału o blisko 1,2 tys. lokali. Równocześnie, na rynek wprowadzono o 1,7% mieszkań więcej niż w poprzednim kwartale – 4 857 j.m. Dostępna oferta na koniec analizowanego kwartału wzrosła do poziomu 13 036 mieszkań.

Wrocław

W I kwartale 2022 roku we Wrocławiu do sprzedaży wprowadzono 20 nowych inwestycji/etapów z łączną liczbą 1549 lokali mieszkalnych. Liczba mieszkań dostępnych na koniec kwartału osiągnęła poziom blisko 7,0 tys. lokali. W I kwartale 2022 roku sprzedano blisko 1,6 tys. mieszkań, co oznacza, że sprzedaż zmalała względem ubiegłego kwartału o 295 lokali (15,7%). We Wrocławiu średnia cena mieszkań pozostających w ofercie na koniec marca 2022 wynosiła 10 740 PLN/mkw.

Trójmiasto

W I kwartale 2022 roku na rynku mieszkaniowym w Trójmieście odnotowano spadek sprzedaży mieszkań. Deweloperzy sprzedali 1 935 mieszkań, co oznacza spadek na poziomie 9,3% względem ubiegłego kwartału. Równocześnie, na rynek wprowadzono o 16,2% mieszkań więcej niż w poprzednim kwartale. Na koniec analizowanego kwartału podaż mieszkań wzrosła o 12,1% i wyniosła 6 639 mieszkań. W Trójmieście średnia cena mieszkań pozostających w ofercie na koniec marca 2022 r. wyniosła 12 566 PLN/mkw. Najdroższe mieszkania oferowano w Sopocie, średnio po 22 235 PLN/mkw.

Kraków

Początek 2022 roku przyniósł wzrost oferty w Krakowie, która na koniec marca osiągnęła poziom ponad 9,0 tys. mieszkań. W I kwartale 2022 roku deweloperzy działający na krakowskim rynku rozpoczęli sprzedaż 2 673 mieszkań w ramach 25 inwestycji. Skala nowych inwestycji, w porównaniu z poprzednim kwartałem jest wyższa. W I kwartale 2022 roku na krakowskim rynku sprzedano blisko 1,9 tys. mieszkań, o 16,0% mniej względem ubiegłego kwartału. W I kwartale 2022 roku średnia cena mieszkań w ofercie osiągnęła poziom 11985 PLN/mkw. o 2,7% wyższy niż w ubiegłym kwartale. Względem I kwartału 2021 roku średnia cena oferty wzrosła o 15,8%.

Poznań

Początek 2022 roku charakteryzował się znacznym spadkiem aktywności po popytowej stronie rynku – w I kwartale 2022 roku na poznańskim rynku sprzedano nieco ponad 1,1 tys. lokali, o 41,8% mniej w stosunku do poprzedniego kwartału. W I kwartale 2022 roku odnotowano kwartalny wzrost oferty deweloperskiej, która na koniec kwartału osiągnęła poziom 5 578 lokali. Średnia cena ofertowa mieszkań dostępnych na koniec I kwartału 2022 roku wyniosła 9 944 PLN/mkw. W stosunku do poprzedniego kwartału odnotowano wzrost o 5,6%.

Prognozy na nadchodzący rok

Poziom nowej podaży w kolejnych kwartałach będzie zależał głównie od wielkości sprzedaży (może nastąpić ograniczenie podaży w związku z prognozowanym spadkiem popytu). Ograniczeniem dla podaży mogą być: przedłużająca się wojna w Ukrainie, która negatywnie wpływa na wiele segmentów gospodarki światowej, utrzymujące się problemy z dostępnością gruntów, wysokie ceny działek oraz wydłużenie procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem decyzji i pozwoleń niezbędnych dla realizacji inwestycji, czy ewentualne problemy z uzyskaniem finansowania.

W związku z wejściem w życie 1 lipca 2022 roku nowej ustawy deweloperskiej (wprowadzającej m.in. obowiązkowe wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), część deweloperów może zdecydować się przyspieszyć realizację nowych inwestycji i rozpocząć ich sprzedaż w II kwartale 2022 r. Ma to na celu ominięcie zapisów nowej ustawy.

W najbliższych kwartałach można spodziewać się spadku popytu. Jest to spowodowane m.in.: wzrostem niepewności w związku z wybuchem wojny, obawą przed znacznym wzrostem stóp procentowych i rat kredytu oraz niekorzystną dla kredytobiorców zmianą dotyczącą sposobu wyliczania zdolności kredytowej.

Bodźcem stymulującym popyt może być początek programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” (ma wejść w życie pod koniec maja 2022 r.) oraz chęć zabezpieczenia majątku przed inflacją i w rezultacie inwestowanie i lokowanie pieniędzy w nieruchomości, które stanowią solidną i popularną formę zabezpieczenia oszczędności.