II kwartał 2022 roku przyniósł kolejny spadek sprzedaży nowych mieszkań, wyjątkiem były Katowice, gdzie kwartalnie wolumen sprzedaży był wyższy o blisko 60,0%. Na pozostałych rynkach kwartalne spadki wynosiły od około 1,0% w Poznaniu do blisko 30,0% w Trójmieście.

W marcu 2022 r. Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała bankom, aby do liczenia zdolności kredytowej uwzględniały poniższe czynniki:

• wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego (co ma związek m.in. z wysoką inflacją),
• środki przeznaczane co miesiąc na spłatę rat i innych zobowiązań finansowych nie powinny przekraczać 40 proc. dochodów dla osób o niższych zarobkach i 50 proc. - przy wyższym wynagrodzeniu,
• powiększanie oprocentowania o 5 pkt proc. od obecnego poziomu stóp (dotychczasowa rekomendacja mówiła, żeby oprocentowanie do takich analiz podwyższać o 2,5 pkt proc.).

Nowa rekomendacja ma na celu ograniczenie możliwości zaciągania kredytów, z którymi w przyszłości klienci banków mogą mieć problemy ze spłatą.

Rekomendacja zaczęła obowiązywać od 1 kwietnia 2022 roku. Zaostrzenie polityki kredytowej negatywnie wpłynęło na zdolność kredytową nabywców, co przełożyło się na kolejne spadki sprzedaży.

W czerwcu 2021 roku Prezydent podpisał Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, której celem jest zabezpieczenie nabywców przed upadkiem dewelopera albo niedokończenia przez niego budowy. W ramach funduszu mają być zbierane środki, które w razie upadłości będą pełniły funkcję finansowego zabezpieczenia kupujących mieszkania. W takiej sytuacji, w odróżnieniu od rachunków powierniczych, poza pieniędzmi, które zostały na koncie, będą to także pieniądze wypłacone na ukończony fragment inwestycji. Według ustawy od każdej wpłaty nabywcy deweloper będzie odprowadzał składkę do funduszu zależnie od rodzaju prowadzonego rachunku. Według deklaracji Ministerstwa Rozwoju pierwsze stawki mają wynieść 1 proc. dla otwartych rachunków i 0,1 proc. dla zamkniętych. Jeśli środki zgromadzone na DFG będą wystarczające by pokryć ewentualne wypłaty, to mogą być nawet niższe. Wszystko zależy od sytuacji rynkowej. Powyższa ustawa wejdzie w życie w lipcu 2022 roku.

Z uwagi na wejście w życie z dniem 1 lipca przepisów nowej ustawy deweloperskiej, część deweloperów przyśpieszyła wprowadzenie na rynek nowych projektów i II kwartał 2022 roku charakteryzował się wzrostem aktywności deweloperskiej na większości analizowanych rynków, szczególnie w Trójmieście. Rozpoczęcie sprzedaży przed 1 lipca 2022 roku umożliwiało bowiem realizację inwestycji zgodnie z poprzednią ustawą.

Gwałtowny spadek sprzedaży przy zwiększonej aktywności deweloperskiej spowodowały kwartalny wzrost oferty, wyjątkiem była Łódź, gdzie liczba mieszkań dostępnych na czerwca była o około 3,0% niższa w porównaniu z marcem 2022 roku. Największy wzrost liczby dostępnych lokali odnotowano w Trójmieście – o blisko 40,0%.

Średnie ceny mieszkań na największych rynkach utrzymują się w trendzie wzrostowym od kilku lat. W minionym kwartale największy wzrost średniej ceny dostępnych mieszkań odnotowano w Katowicach – o ponad 7,0% (średnia cena na koniec II kwartału 2022 roku wyniosła około 9,8 tys. PLN/mkw.). W Trójmieście średnia cena mieszkań pozostała na podobnym poziomie jak w poprzednim kwartale (około 12,5 tys. PLN/mkw.). W pozostałych miastach kwartalne zmiany średnich cen wynosiły od 1,5% (Kraków) do 5,4% (Wrocław).

Na okres najbliższych czterech kwartałów analitycy REDNET Property Group przewidują niższy poziom sprzedaży mieszkań w porównaniu do 2021 roku. Za powyższym przemawiają czynniki takie jak: wzrost niepewności w związku z wybuchem wojny, obawa przed znacznym wzrostem stóp procentowych i rat kredytu, ryzyko pogorszenia sytuacji gospodarczej, negatywne nastroje społeczne, niekorzystna dla kredytobiorców zmiana dotycząca sposobu wyliczania zdolności kredytowej.

Bodźcem stymulującym może być rozpoczęty pod koniec maja 2022 roku program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, chęć zabezpieczenia majątku przed inflacją i w rezultacie inwestowanie pieniędzy w nieruchomości, wzrost wynagrodzeń oraz duże, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Z drugiej strony, prognozowany wzrost wynagrodzeń będzie niższy od inflacji, co przyczyni się do spadku siły nabywczej Polaków. Odbicie wyników sprzedażowych prognozowane jest na II pół. 2023 roku, przy założeniu pierwszych spadków stóp procentowych.

W kolejnych kwartałach aktywność deweloperska będzie niższa niż w I pół. 2022 roku. Na spadek wielkości nowej podaży będą miały wpływ: wzrost kosztów i ryzyka prowadzenia działalności deweloperskiej, wzrost kosztów finansowania budowy i trudności w uzyskaniu kredytu, pogorszenie sytuacji nabywców i niższe wyniki sprzedażowe, trudny do przewidzenia wzrost kosztów energii i surowców energetycznych, niekorzystne otoczenie gospodarcze oraz trudności w pozyskaniu atrakcyjnego gruntu.