III kwartał 2022 roku charakteryzował się znacznym osłabieniem aktywności deweloperskiej we wszystkich omawianych miastach oraz kolejnym spadkiem wyników sprzedażowych. Ceny ofertowe mieszkań w większości miast pozostały stabilne, tym samym przerwana została trwająca od lat wzrostowa tendencja cen na rynku mieszkaniowym.

Na koniec września 2022 roku na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice) oferowano ponad 57,0 tys. mieszkań. Łączna oferta analizowanych miast pozostała na podobnym poziomie, jak w poprzednim kwartale. W porównaniu z III kwartałem 2021 roku liczba dostępnych mieszkań wzrosła o blisko 12,2 tys. lokali (wzrost o 27,0%).

Na koniec III kwartału 2022 roku najwięcej mieszkań oferował rynek warszawski – ponad 16,0 tys. lokali. Blisko 9,2 tys. mieszkań dostępnych było w Trójmieście. Ofertą na poziomie ponad 8,9 tys. mieszkań dysponował Kraków.

Kwartalnie, największy wzrost oferty odnotowano w Warszawie i Poznaniu – po około 3,0%. W Krakowie oferta skurczyła się o około 4,0%, a w Katowicach o blisko 3,0%. W porównaniu z III kwartałem 2021 roku, największy wzrost liczby dostępnych mieszkań miał miejsce w Trójmieście oraz w Katowicach.

W III kwartale 2022 roku miał miejsce kolejny spadek wolumenu sprzedaży. Na siedmiu omawianych rynkach deweloperzy sprzedali około 7,0 tys. mieszkań, co jest wynikiem o 24,5% niższym niż w poprzednim kwartale. Największy spadek odnotowano w Katowicach (ponad 46,0%), a następnie w Łodzi (o 35,0%).

W porównaniu z III kwartałem 2021 roku sprzedaż mieszkań na siedmiu rynkach była niższa o około 50,0%.

Z uwagi na wejście w życie z dniem 1 lipca przepisów nowej ustawy deweloperskiej, część deweloperów przyśpieszyła wprowadzenie na rynek nowych projektów i II kwartał 2022 roku charakteryzował się wzrostem aktywności deweloperskiej na większości analizowanych rynków. Rozpoczęcie sprzedaży przed 1 lipca 2022 roku umożliwiało bowiem realizację inwestycji zgodnie z poprzednią ustawą.

W I pół. 2022 roku deweloperzy rozpoczęli sprzedaż ponad 31,0 tys. w siedmiu omawianych miastach (po około 15,0 tys. w I i II kwartale).

Zgodnie z przewidywaniami, III kwartał 2022 roku charakteryzował się osłabieniem aktywności deweloperskiej – w analizowanych miastach rozpoczęto sprzedaż niespełna 6,8 tys. mieszkań. Tak niskiej skali nowych inwestycji nie odnotowywano przez lata.

Na okres najbliższych czterech kwartałów analitycy REDNET Property Group przewidują znacznie niższy poziom sprzedaży, szczególnie w porównaniu do 2021 roku. Okres 2022 – 2023 może być jednym z najgorszych, jeśli chodzi o wyniki sprzedażowe.

Za powyższym przemawiają czynniki takie jak:

• wzrost niepewności w związku z wybuchem wojny,
• obawa przed znacznym wzrostem stóp procentowych i rat kredytu,
• ryzyko pogorszenia sytuacji gospodarczej,
• negatywne nastroje społeczne,
• niekorzystna dla kredytobiorców zmiana dotycząca sposobu wyliczania zdolności kredytowej.

Bodźcem stymulującym może być rozpoczęty pod koniec maja 2022 roku program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, chęć zabezpieczenia majątku przed inflacją i w rezultacie inwestowanie pieniędzy w nieruchomości oraz duże, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe.

Sprzedaż mieszkań jest powiązana z sytuacją ekonomiczną gospodarstw domowych, dlatego też pogorszenie sytuacji na rynku pracy mogłoby spowodować znaczne obniżenie popytu na mieszkania w krótkim i/lub średnim okresie. Warto jednak zauważyć, że potrzeba mieszkaniowa jest jedną z najważniejszych potrzeb, więc popyt nie zaniknie całkowicie.

Obecnie z powodu malejącej zdolności kredytowej, część osób wstrzymuje się z decyzją o zakupie mieszkania. Wpływ tej grupy osób na wolumen sprzedaży będzie odczuwalny w II pół. 2023 roku, 2024 oraz na początku 2025 roku, przy założeniu pierwszych spadków stóp procentowych.