Wysoki poziom stóp procentowych oraz nowe rekomendacje KNF negatywnie wpłynęły na zdolność kredytową Polaków. W odpowiedzi na pogorszenie zdolności kredytowej i w konsekwencji spadek dostępności mieszkań, w grudniu 2022 roku Minister rozwoju i technologii przedstawił założenia nowego programu mieszkaniowego „Pierwsze Mieszkanie”, który ma pomóc Polakom w zakupie pierwszej nieruchomości. Program ten będzie składać się z dwóch elementów. Pierwszym z nich jest „Konto Mieszkaniowe”, który jest skierowany jako pomoc dla oszczędzających na zakup pierwszego lokalu. Drugim elementem programu jest „Bezpieczny Kredyt 2%”, czyli system dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Program ma wejść w życie nie później niż w III kwartale 2023 r.

„Bezpieczny Kredyt 2%” będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Kredyt mogą wziąć również małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka. Powyższe warunki musi spełnić tylko jedno z małżonków. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Możliwe będzie również przeznaczenie środków na wydatki ponoszone w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem oraz kupnem nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej domu.

Maksymalna wysokość kredytu to 500 tys. PLN, a w przypadku małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem – 600 tys. PLN. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 mkw. mieszkania, co umożliwia również zakup mieszkania w wyższym standardzie wykończenia.

„Bezpieczny Kredyt 2%” polega na tym, że z budżetu państwa przez 10 lat będzie dokonywana dopłata do różnicy między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących (aktualne na dzień ustalenia wysokości oprocentowania stałą stopą kredytową w dniu udzielenia kredytu i po 5 latach), a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Wsparcie będzie przewidziane dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, tzn. w okresie stosowania dopłat do rat tego kredytu (pierwsze 10 lat spłaty) efektywne oprocentowanie kredytu z perspektywy kredytobiorcy wyniesie 2% + marża banku. Zgodnie z założeniami budżet państwa powinien sfinansować rocznie 30-40 tysięcy takich kredytów. „Bezpieczny kredyt 2%” można też połączyć z obecnie funkcjonującym programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Na wysokość raty po okresie dziesięcioletniego wsparcia wpływ będzie miało kilka czynników, takich jak pierwotny okres finansowania (im krótszy, tym większa część kapitału została już spłacona przez kredytobiorcę) i aktualny poziom stóp procentowych. Bank oceniając zdolność kredytową kredytobiorcy w dniu udzielenia finansowania, musi uwzględnić cały okres spłaty kredytu. Jeżeli po zakończeniu dziesięcioletniego okresu wsparcia wysokość raty kredytu obciąża nadmiernie budżet domowy kredytobiorcy, to przewidziane zostały dodatkowe mechanizmy, które mogą pomóc w indywidualnych przypadkach, np. wydłużenie okresu spłaty kredytu o maksymalnie 5 lat.

Analitycy REDNET Property Group przeanalizowali dostępność mieszkań z rynku pierwotnego w sześciu największych miastach. Do wyliczenia dostępności mieszkań w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” przyjęto poniższe założenia:

• wysokość kredytu mieszkaniowego do 600 tys. PLN (dla małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem),
• brak wkładu własnego do kredytu (LTV – 100%),
• zakup mieszkania nie obejmuje zakupu miejsca postojowego,
• ceny mieszkań nie uwzględniają rabatów/zniżek.

Niezależnie od regionu, maksymalna wysokość kredytu została ustalona na takim samym poziomie – 500 lub 600 tys. PLN. Z tego względu dostępność mieszkań w poszczególnych miastach jest zróżnicowana i zależy od poziomu cen w danej lokalizacji. W Warszawie kryteria programu spełnia niespełna 40,0% dostępnych mieszkań (stan na koniec III kw. 2022 roku), a w Łodzi ponad 80,0% lokali.

Średni metraż mieszkań, które mogłyby kwalifikować się do programu wynosi od około 41,0 mkw. (Warszawa) do blisko 49,0 mkw. w Łodzi. W każdym z analizowanych miast największą dostępnością charakteryzują się kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe. Dla przykładu – we Wrocławiu ponad 70,0% wszystkich mieszkań dwupokojowych spełniałoby kryteria programu (stan na koniec III kw. 2022 r.), dla mieszkań trzypokojowych było to 47,0 %, a dla lokali czteropokojowych już tylko 16,0%. W Krakowie niespełna 6,0% wszystkich czteropokojowych mieszkań spełniałoby kryteria programu, a w Łodzi już 24,0% lokali tego typu.

Warto podkreślić, że dostępność mieszkań, a także domów znacznie wzrasta w aglomeracjach. Dzięki popularyzacji pracy zdalnej i w modelu hybrydowym popyt na rynku mieszkaniowym w miejscowościach satelitarnych może skokowo wzrosnąć, szczególnie w przypadku mieszkań o większej powierzchni, których dostępność w miastach centralnych jest niższa z uwagi na maksymalną cenę całkowitą.

Poniżej przedstawiono dostępność mieszkań spełniających kryteria programu w podziale na miasta. Analizę przeprowadzono na danych o ofercie mieszkań dostępnych na koniec III kwartału 2022 roku.

Warszawa

W Warszawie udział mieszkań z rynku pierwotnego dostępnych w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” na koniec III kwartału 2022 roku wyniósłby ok. 39,4% warszawskiej oferty mieszkaniowej (ok. 6,3 tys. mieszkań). Średnia powierzchnia mieszkania dostępnego w programie wyniosłaby 41,4 mkw.

Mieszkania o średnio największym metrażu byłyby dostępne w dzielnicach: Rembertów (50,5 mkw.), Wesoła (49,6 mkw.), Wawer (49,6 mkw.) i Białołęka (47,9 mkw.). Natomiast najmniejsze mieszkania odnotowano by w dzielnicach: Ursynów (30,1 mkw.), Wola (30,5 mkw.) i Mokotów (31,6 mkw.).

W najdroższych i najbardziej prestiżowych dzielnicach Warszawy tj. Śródmieście, Żoliborz oraz Ochota żadne mieszkanie z rynku pierwotnego nie spełniałoby warunków omawianego programu mieszkaniowego.

Blisko 60,0% wszystkich mieszkań w Warszawie spełniających kryteria programu to mieszkania 2-pokojowe, co czwarte mieszkanie miałoby jeden pokój.

Największą dostępność mieszkań spełniających kryteria programu odnotowano dla kawalerek – ponad 70,0% wszystkich takich mieszkań spełniałoby kryteria programu. Wysoką dostępnością charakteryzowały się również mieszkania 2-pokojowe – około 60,0% kwalifikowałoby się do programu. Dla mieszkań o większej powierzchni dostępność jest dużo niższa. Co piaty lokal 3-pokojowy spełniałby wymagane warunki i niespełna 3,0% mieszkań 4-pokojowych oraz większych.

Średnie metraże poszczególnych typów mieszkań są następujące:

• 1-pokojowe: 29,2 mkw.
• 2-pokojowe: 42,0 mkw.
• 3-pokojowe: 57,3 mkw.
• 4-pokojowe i większe: 65,1 mkw.

W przypadku, jeśli małżeństwo lub rodzice z co najmniej jednym dzieckiem posiadaliby wkład własny na poziomie 20% wartości lokalu, to udział mieszkań z rynku pierwotnego w Warszawie dostępnych w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” na koniec III kwartału 2022 r. wzrósłby do poziomu ok. 64,2% warszawskiej oferty mieszkaniowej (ok. 10,3 tys. mieszkań).

Kraków

W Krakowie około 49,0% mieszkań dostępnych na koniec III kwartału 2022 roku spełniałoby kryteria programu „Bezpieczny Kredyt 2%” (ponad 4,3 tys. mieszkań). Średnia powierzchnia mieszkania dostępnego w programie wyniosłaby 44,9 mkw.

Najwyższy udział mieszkań w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” byłby dostępny na koniec III kwartału 2022 r. w dzielnicach: Wzgórza Krzesławickie (93,9% mieszkań dostępnych w dzielnicy spełniałoby kryteria programu), Bieżanów Prokocim (79,3%), Łagiewniki (69,8%) i Czyżyny (64,4%). Natomiast najmniejszy udział mieszkań odnotowano by w dzielnicach: Zwierzyniec (2,4%) i Grzegórzki (13,7%).

Mieszkania o średnio największym metrażu byłyby dostępne w dzielnicach: Swoszowice (78,8 mkw.), Wzgórza Krzesławickie (49,3 mkw.) i Bieżanów Prokocim (48,9 mkw.). Natomiast najmniejsze mieszkania odnotowano by w dzielnicach: Stare Miasto (25,9 mkw.), Grzegórzki (35,0 mkw.) i Krowodrza (35,7 mkw.).

Ponad 80,0% wszystkich mieszkań 1-pokojowych dostępnych na krakowskim rynku na koniec III kwartału 2022 roku spełniałby kryteria programu. Dla mieszkań 2-pokojwych odsetek ten spada o 10 p.p. do poziomu około 73,0%. Niespełna co trzecie mieszkanie 3-pokojowe spełniłoby kryteria programu. Dla mieszkań 4-pokojwych i większych udział ten spada do około 6,0%.

Średnie metraże poszczególnych typów mieszkań są następujące:

• 1-pokojowe: 30,4 mkw.
• 2-pokojowe: 43,3 mkw.
• 3-pokojowe: 56,6 mkw.
• 4-pokojowe i większe: 71,3 mkw.

W przypadku, jeśli małżeństwo lub rodzice z co najmniej jednym dzieckiem posiadaliby wkład własny na poziomie 20% wartości lokalu, to udział mieszkań z rynku pierwotnego w Krakowie dostępnych w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” na koniec III kwartału 2022 r. wzrósłby do poziomu ok. 73,4% krakowskiej oferty mieszkaniowej (ok. 6,5 tys. mieszkań).

Wrocław

Na rynku pierwotnym we Wrocławiu około 59,0% mieszkań dostępnych na koniec III kwartału 2022 roku mogłoby spełnić kryteria programu „Bezpieczny Kredyt 2%” (ok. 4,5 tys. mieszkań). Średnia powierzchnia mieszkania dostępnego w programie wyniosłaby 45,5 mkw.

Najwyższy udział mieszkań w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” byłby dostępny na koniec III kwartału 2022 r. w dzielnicach: Psie Pole (71,6%), Fabryczna (68,7%) i Krzyki (63,5%). Natomiast najmniejszy udział mieszkań odnotowano by w dzielnicach: Stare Miasto (24,8%) i Śródmieście (44,9%).

Mieszkania o średnio największym metrażu byłyby dostępne w dzielnicach: Psie Pole (51,0 mkw.), Fabryczna (44,1 mkw.) i Krzyki (45,3 mkw.). Natomiast najmniejsze mieszkania odnotowano by w dzielnicach: Śródmieście (34,4 mkw.) i Stare Miasto (34,1 mkw.).

Około 85,0% mieszkań 1-pokojowych i 76,0% lokali 2-pokojowych dostępnych na koniec III kwartału 2022 roku spełniałoby kryteria nowego programu mieszkaniowego. Dla mieszkań 4-pokojowych i większych odsetek ten spada do poziomu około 16,0%.

Średnie metraże poszczególnych typów mieszkań są następujące:

• 1-pokojowe: 30,2 mkw.
• 2-pokojowe: 43,8 mkw.
• 3-pokojowe: 58,0 mkw.
• 4-pokojowe i większe: 62,9 mkw.

W przypadku, jeśli małżeństwo lub rodzice z co najmniej jednym dzieckiem posiadaliby wkład własny na poziomie 20% wartości lokalu, to udział mieszkań z rynku pierwotnego we Wrocławiu dostępnych w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” na koniec III kwartału 2022 r. wzrósłby do poziomu ok. 79,6% wrocławskiej oferty mieszkaniowej (ponad 6,1 tys. mieszkań).

Trójmiasto

W Trójmieście udział mieszkań z rynku pierwotnego dostępnych w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” na koniec III kwartału 2022 r. wyniósłby ok. 50,0% trójmiejskiej oferty mieszkaniowej (blisko 4,6 tys. mieszkań). Średnia powierzchnia mieszkania dostępnego w programie wyniosłaby 47,9 mkw.

W Gdańsku około 55,0% mieszkań dostępnych na koniec III kwartału 2022 roku spełniałoby kryteria programu mieszkaniowego (blisko 4,1 tys. mieszkań). Średnia powierzchnia mieszkania dostępnego w programie wyniosłaby 47,3 mkw. Mieszkania o średnio największym metrażu byłyby dostępne w dzielnicach: Kokoszki (63,3 mkw.), Żabianka-Jelitkowo (60,6 mkw.), Osowa (57,9 mkw.) i Ujeścisko-Łostowice (49,9 mkw.).

Najwyższy udział mieszkań w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” byłby dostępny (według danych na koniec III kwartału 2022 r.) w dzielnicach: Suchanino (100,0%), Wyspa Sobieszewska (91,8%), Chełm, Orunia Górna-Gdańsk Południe (91,2%) i Jasień (81,2%). Natomiast najmniejszy udział mieszkań odnotowano by w dzielnicach: Aniołki (3,4%), Brzeźno (2,4%) i Siedlce (1,1%). Mieszkania dostępne w dzielnicach: Oliwa, Olszynka, Przymorze Wielkie, Zaspa ze względu na wysoką cenę całkowitą nie spełniają założeń programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.

W przypadku, jeśli małżeństwo lub rodzice z co najmniej jednym dzieckiem posiadaliby wkład własny na poziomie 20% wartości lokalu, to udział mieszkań z rynku pierwotnego w Gdańsku dostępnych w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” na koniec III kwartału 2022 r. wzrósłby do poziomu ok. 72,9% gdańskiej oferty mieszkaniowej (ok. 5,4 tys. mieszkań).

W Gdyni udział mieszkań z rynku pierwotnego dostępnych w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” na koniec III kwartału 2022 r. wyniósłby ok. 38,0% oferty mieszkaniowej (ponad 500 mieszkań). Średnia powierzchnia mieszkania dostępnego w programie wyniosłaby 52,1 mkw. Mieszkania o średnio największym metrażu byłyby dostępne w dzielnicach: Chwarzno-Wiczlino (57,7 mkw.), Leszczynki (56,4 mkw.), Chylonia (54,5 mkw.) i Oksywie (53,6 mkw.).

Jeżeli małżeństwo lub rodzice z co najmniej jednym dzieckiem posiadaliby wkład własny na poziomie 20% wartości lokalu, to udział mieszkań z rynku pierwotnego w Gdyni dostępnych w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” na koniec III kwartału 2022 r. wzrósłby do poziomu ok. 52,3% gdyńskiej oferty mieszkaniowej (ponad 700 mieszkań).

Największą dostępność mieszkań spełniających kryteria programu w Trójmieście odnotowano dla kawalerek - blisko 85,0% wszystkich takich mieszkań spełniałoby kryteria programu. Około 76,0% lokali 2-pokojowych kwalifikowałoby się do programu. Dla mieszkań 3-pokojowych dostępność spada do poziomu około 47,0%, a dla 4-pokojowych do niespełna 16,0%.

Poznań

Na poznańskim rynku pierwotnym około 73,0% nowych mieszkań dostępnych na koniec III kwartału 2022 roku mogłoby spełnić kryteria programu „Bezpieczny Kredyt 2%” (prawie 4,3 tys. mieszkań). Średnia powierzchnia mieszkania dostępnego w programie wyniosłaby 44,5 mkw.

Mieszkania o średnio największym metrażu byłyby dostępne w dzielnicach: Grunwald (49,8 mkw.) i Jeżyce (45,9 mkw.). Natomiast najmniejsze mieszkania odnotowano by w dzielnicach: Stare Miasto (41,0 mkw.) i Nowe Miasto (42,4 mkw.).

Najwyższy udział mieszkań w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” byłby dostępny na koniec III kwartału 2022 r. w dzielnicach: Nowe Miasto (79,9%), Stare Miasto (74,6%) i Grunwald (74,0%). Natomiast najmniejszy udział mieszkań odnotowano by w dzielnicach: Jeżyce (64,4%) i Wilda (51,3%). W większych ośrodkach miejskich mieszkania dostępne w programie będą się znajdować głównie w dzielnicach peryferyjnych, gdzie infrastruktura komunikacyjna, transportowa czy edukacyjna jest często słabiej rozwinięta niż w dzielnicach centralnych.

Na poznańskim rynku ponad 90,0% mieszkań 1- i 2-pokojowych spełniałaby kryteria programu (według stanu na koniec III kwartału 2022 roku). Z grupy mieszkań 3-pokojowych, niespełna 60,0% spełniałoby kryteria programu. Co piąte mieszkanie 4-pokojowe lub większe kwalifikowałoby się do programu.

Średnie metraże poszczególnych typów mieszkań są następujące:

• 1-pokojowe: 29,0 mkw.
• 2-pokojowe: 43,7 mkw.
• 3-pokojowe: 57,8 mkw.
• 4-pokojowe i większe: 67,4 mkw.

W przypadku, jeśli małżeństwo lub rodzice z co najmniej jednym dzieckiem posiadaliby wkład własny na poziomie 20% wartości lokalu, to udział mieszkań z rynku pierwotnego w Poznaniu dostępnych w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” na koniec III kwartału 2022 r. wzrósłby do poziomu ok. 89,1% poznańskiej oferty mieszkaniowej (ok. 5,2 tys. mieszkań).

Łódź

Ponad 80,0% mieszkań dostępnych na łódzkim rynku na koniec III kwartału 2022 roku spełniałoby kryteria programu „Bezpieczny Kredyt 2%” (około 4,7 tys. mieszkań). Średni metraż mieszkań wynosił 48,5 mkw. Poza dzielnicą Śródmieście, w każdej łódzkiej dzielnicy udział mieszkań, które spełniałby kryteria programu przekraczałby poziom 80,0%.

Niemal wszystkie mieszkania 1-pokojowe dostępne w Łodzi na koniec III kwartału 2022 roku spełniłoby kryteria programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Wysoką dostępnością charakteryzowały się również lokale 2-pokojowe, z których 95,0% spełniłoby kryteria programu. Dwa na trzy lokale 3-pokojowe kwalifikowałby się do programu, co jest bardzo wysokim na tle innych dużych rynków. Co czwarte mieszkanie 4-pokojowe i większe spełniałby kryteria programu.