Wzrost cen na rynku nowych mieszkań w Warszawie wyniósł według Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej w I kwartale 2023 roku jedynie 2,1 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem roku 2022. To ponad dwukrotnie mniej niż wzrost średniej ceny ofertowej.

16 maja w Warszawie w trakcie konferencji prasowej po raz pierwszy w historii zaprezentowaliśmy dwa nowe narzędzia monitorujące sytuację na rynku nieruchomości., które opracowane zostały przez zespół analityków REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl.

Wskaźnik Inflacji Mieszkaniowej

Wartość wskaźnika WIM w I kwartale 2023 roku na przykładzie Warszawy względem ostatniego kwartału roku ubiegłego wyniosła 2,1%. Natomiast wzrost średniej ceny ofertowej był w tym czasie przeszło dwukrotnie wyższy (4,6%), podobnie jak wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS, który wyniósł 4,3%.

Z posiadanych już danych za kwiecień dla pięciu największych rynków w kraju wynika, że w ujęciu miesięcznym wciąż mamy do czynienia ze wzrostem cen, choć jego poziom różni się w odniesieniu do poszczególnych miast. I tak dla Poznania wynosi zaledwie 0,2%, dla Warszawy 0,9%, ale już dla Krakowa 2,5%.

Głównym celem WIM jest pomiar rzeczywistej zmiany cen nowych mieszkań na wzór inflacji konsumenckiej. W odczytach publikowanych 5. dnia każdego miesiąca będzie podawana wartość zmiany dla pięciu największych miast w Polsce.

Bazą dla wskaźnika WIM jest opracowany przez nas reprezentatywny koszyk mieszkań z rynku pierwotnego - mówi Robert Chojnacki, partner w REDNET Property Group. Będzie on przez nas aktualizowany raz na kwartał, a ujęte w nim mieszkania będą uzupełniane o lokale o podobnych parametrach. Wszystko dlatego, aby utrzymać ciągłości dostarczania i analizowania danych odzwierciedlających obraz rynku, ponieważ tylko w takim przypadku funkcjonowanie wskaźnika będzie uzasadnione - dodaje Robert Chojnacki.

Jak istotne było opracowanie alternatywnego dla danych dotyczącej średniej ceny ofertowej narzędzia, pokazuje również analiza odczytów wskaźnika WIM za okres dwóch ostatnich lat. W całym roku 2022, który był dla sektora okresem niezwykle wymagającym, Wskaźnik Inflacji Mieszkaniowej dla Warszawy wyniósł 4,5%. W tym samym czasie zmiana średniej ceny ofertowej była przeszło dwukrotnie wyższa - 10,9%, natomiast wskaźnik cen i towarów konsumpcyjnych wg. GUS przeszło trzykrotnie i wyniósł 16,6%. Jeszcze lepiej istotę zjawiska obrazują dane za poszczególne kwartały. W pierwszym minionego roku zmiana ceny ofertowej w Warszawie wyniosła aż 4,9% wobec 1,2%. wartości WIM. Najgorszy w historii III kwartał roku 2022 to odpowiednio 0,0% zmiany ceny ofertowej i ujemna wartość wskaźnika WIM (- 0,2%).

W I kwartale 2023 roku ceny blisko 80.0%. mieszkań, które zostały wybrane do analizowanego koszyka, nie uległy zmianie (względem IV kwartału 2022). Ceny blisko 14,0%. zostały podniesione maksymalnie o 5,0%. Dla porównania w II kwartale 2021 roku, kiedy na rynku mieszkaniowym sytuacja była bardzo dobra, cena co drugiego lokalu była niezmieniona, a cena co trzeciego mieszkania wzrosła kwartalnie o ponad 5,0%.

Deweloperzy, odnotowując bardzo duże ożywienie popytu, częściej byli skłonni do podnoszenia cen. W sytuacji dużych niepokoi i niepewności (II kwartał 2020, kiedy obowiązywał pierwszy i najgłębszy lockdown) oraz w warunkach silnych spadków sprzedaży i pogorszenia warunków rynkowych (2022 roku), skłonność do podnoszenia cen jest niższa, co nie jest równoznaczne ze znacznymi obniżkami.

Indeks Nastrojów Deweloperów

Drugim narzędziem monitorujących sytuację na rynku i perspektywę jej rozwoju w kolejnych sześciu miesiącach jest Indeks Nastrojów Deweloperów, który powstaje na podstawienie badań wśród dyrektorów sprzedaży firm deweloperskich. Prowadzona w cyklu miesięcznym ankieta obejmuje dwa pytania dotyczące dynamiki poziomu sprzedaży mieszkań oraz kształtowania się cen.

Z pierwszego w historii odczytu indeksu IND wynika, że aż 76,3% deweloperów spodziewa się wzrostu cen w perspektywie kolejnych szczęściu miesięcy. Co ciekawe, nikt nie prognozuje ich spadku, a 23,7%. deweloperów zakłada stabilizację poziomów cenowych.

Podobnie przedstawiają się dane dotyczące dynamiki sprzedaży: 75,0% ankietowanych zakłada wzrost tempa sprzedaży mieszkań, jednak już 5,3% spodziewa się, że nowe lokale sprzedawać się będą wolniej. Według niemal 1/4 badanych tempo sprzedaży nie ulegnie zmianie (19,7%).

Podobnie jak w przypadku Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej również Indeks Nastrojów Deweloperów przeprowadzany będzie w ujęciu miesięczny, a jego odczyty publikowane będą każdego 5. dnia kolejnego miesiąca.