Ceny mieszkań w ciągu miesiąca wzrosły w niektórych miastach nawet o 5 procent. Jest to jednak przede wszystkim efektem uruchomienia programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc”. Wyłączając mieszkania objęte programem, ceny w niektórych przypadkach nawet spadły.

Sierpniowy odczyt Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej, opracowanego przez REDNET Consulting, przynosi spodziewany wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w lipcu w największych miastach w Polsce. Nowe lokale najbardziej zdrożały we Wrocławiu, bo aż o 5,3 proc., najmniej w Poznaniu - o 2,3 proc.

Spodziewany wzrosty, niespodziewane spadki

Rosnące ceny mieszkań nie mogą być zaskoczeniem, ponieważ silnie oddziaływały na cały sektor dwa czynniki - ogólna sytuacja na rynku mieszkaniowym i kurcząca się podaż, przede wszystkim jednak start programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc”. Istotne różnice w zmianie cen widać szczególnie, jeśli osobnej analizie poddamy mieszkania objęte kryteriami programu oraz te, które do niego nie weszły.

„Wiele mieszkań się wyprzedało, szczególnie tych tańszych lub mniejszych” - mówi Ewa Palus, kierowniczka REDNET Consulting - działu analiz REDNET Property Group.

„Wzrost cen jest oczywiście widoczny. Notowaliśmy przypadki, gdzie wynosił on nawet 20 procent, były to jednak pojedyncze inwestycje. Częściej zmiana wyniosła po kilka procent lub pozostała bez zmian, szczególnie jeśli mieliśmy do czynienia z większym projektem. Kluczowa jest jednak analiza zmian cen mieszkań objętych programem oraz tych nie mieszczących się w jego ramach” - dodaje Ewa Palus.

Dla przykładu w stolicy Wskaźnik Inflacji Mieszkaniowej wyniósł w lipcu 4,5 proc. Jednak jeśli wyłączymy mieszkania, które wchodziły w ofertę programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc”, wzrost cen wyniósł już tylko 1,3 proc., natomiast mieszkania, o które wnioskowali poszukujący w ramach programu zdrożały aż o 5 proc.!

Z jeszcze ciekawszą sytuacją mieliśmy do czynienia w Krakowie, gdzie Wskaźnik WIM dla całego rynku wyniósł 3,1 proc., dla mieszkań objętych programem 4 proc., jednak ceny pozostałych mieszkań niemieszczących się w kryteriach programu spadły o 1,8 proc.!

Deweloperzy w ocenach coraz bardziej ostrożni

Studzenie nastrojów pojawiło się też w aktualnym odczycie Indeksu Nastrojów Deweloperów. Coraz większa liczba ankietowych wskazuje, że sytuacja będzie się stabilizować zarówno w kwestii wzrostu cen, jak i dynamiki sprzedaży. Coraz więcej jest też głosów „trudno powiedzieć/to zależy”, a głównym wyzwaniem dla rynku staje się spadająca podaż nowych mieszkań.

„Względem poprzedniego miesiąca zanotowaliśmy istotnie więcej odpowiedzi, że ceny pozostaną stabilne, choć oczywiście wciąż przeważają te, które wskazują na dalsze wzrosty” - mówi Ewa Palus. „Podobnie rzecz dotyczy dynamiki sprzedaży, choć tutaj już 30 proc. ankietowanych twierdzi, że utrzyma się ona na aktualnym poziomie. Dla porównania w czerwcu było to 18,6 proc.” - dodaje Ewa Palus z REDNET Consulting.

Po raz pierwszy od początku funkcjonowania Indeksu Nastrojów Deweloperów ankietowani w tak dużej liczbie oprócz odpowiedzi na pytanie, dodawali istotne komentarze do zmieniającej się na rynku sytuacji: 



• To, czy nastąpi stabilizacja lub wzrost, będzie zależało od poziomu podaży. Na razie jednak oferta kurczy się. 


• Nabywcy szukają gotowych mieszkań. Jeśli na rynku wtórym będzie pojawiała się nowa oferta, wówczas sprzedaż na rynku pierwotnym może być niższa lub pozostanie na stabilnym poziomie (ponieważ gotowego produktu jest niewiele i szybko się wyprzedaje). 


• Jeśli rynek wtórny nie będzie miał ciekawego produktu i nabywcy będą mieli mniejsze pole wyboru, wówczas uwaga poszukujących w większym stopniu może powrócić właśnie na rynek pierwotny. W tym przypadku należy jednak pamiętać, że mówimy o perspektywie najbliższych trzech miesięcy. 



Istotnym czynnikiem wpływającym na wyniki sprzedażowe i sytuację na rynku nieruchomości może mieć kontekst polityczny - dalsze losy programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc”, decyzje Banku Centralnego odnośnie do wysokości stóp procentowych oraz ogólna niepewność, która zawsze towarzyszy wielu segmentom rynku w odniesieniu do czasu przed i powyborczego.

REDNET Consulting