Ceny nowych mieszkań w pięciu największych miastach w Polsce wciąż rosną, jednak nie tak dynamicznie, jak miało to miejsce w poprzednich miesiącach. Jest to efektem kilku nakładających się na siebie czynników, w tym rosnącej aktywności deweloperów po stronie podaży. Czy stoimy zatem u progu długo wyczekiwanej stabilizacji na rynku mieszkaniowym?

Z ostatniego odczytu Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej, który opracowany jest przez dział analiz REDNET Property Group na podstawie danych portalu Tabelaofert.pl wynika, że najmocniej ceny wzrosły w Krakowie, bo o 1,5 proc. Z drugiej strony najbardziej stabilną sytuacją mamy do czynienia w Gdańsku, gdzie wzrost wyniósł zaledwie 0,2 proc. oraz przede wszystkim w Poznaniu, gdzie ceny mieszkań praktycznie się nie zmieniły.

“Trend spowolnienia dynamiki wzrostów cen widać było już praktycznie od sierpnia/ września, tuż po lipcowym szczycie, który był oczywiście konsekwencją uruchomienia programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.” - mówi Robert Chojnacki, CEO REDNET Property Group. “Dziś jednak program zalicza poważne hamowanie – osoby zdeterminowane do zakupu mieszkania sfinalizowały transakcję w pierwszych tygodniach oficjalnego obowiązywania programu, kiedy oferta mieszkań nie była jeszcze tak przebrana jak obecnie. Przypomnijmy, że na koniec listopada mieliśmy przeszło 90. tys. złożonych wniosków i ponad 40 tys. udzielonych kredytów na łączną kwotę 16,5 mld złotych” - dodaje Robert Chojnacki.

Warto zauważyć, że w porównaniu z listopadem 2022 roku zanotowaliśmy 255-proc. wzrost zapytań o kredyty mieszkaniowe. Takiego zjawiska na rynku do tej pory nie obserwowaliśmy nigdy. Są to nie tylko kredyty udzielone w ramach programu, wzrosło również zainteresowanie standardowymi kredytami hipotecznymi.

Czy stoimy zatem wobec sytuacji, w której rynek mieszkaniowy wejdzie w fazę stabilizacji? Na jednoznaczną odpowiedź na to pytanie będziemy musieli jeszcze poczekać, ponieważ nowo powołany rząd nie nakreślił jeszcze konkretnych planów w odniesieniu do sektora budownictwa mieszkaniowego. Nie jest tajemnicą, że czynnikiem pro wzrostowym byłby kolejny lub kontynuacja obecnego programu wspierającego kredytobiorców. Już dziś jednak wiadomo, że zaplanowane na niego środki na cały 2024 już praktycznie się wyczerpały. Co prawda dwutygodniowy rząd Mateusza Morawieckiego w nowelizacji zapewnił jeszcze dodatkowych 5 mld złotych, jednak i te środki błyskawicznie z pewnością się wyczerpią.

Uspokojenia i względnej stabilizacji w sektorze nieruchomości mieszkaniowych oczekują też deweloperzy. W listopadowym odczycie Indeksu Nastrojów Deweloperów, opracowanym przez zespół portalu Tabelaofert.pl, już tylko 40 proc. ankietowanych spodziewa się dalszych wzrostów cen, choć jeszcze miesiąc temu było to 65 proc.

W odniesieniu do tempa sprzedaży w perspektywie kolejnych sześciu miesięcy 61,4 proc. deweloperów oczekuje stabilizacji, 22,7 proc. wzrostu. Jednak pierwszy raz w historii indeksu odsetek prognozujący spadki tempa sprzedaży osiągnął wartość dwucyfrową i wyniósł 13,6 proc. (w październiku było to 4,9 proc.).

“Naprawdę trudno było oczekiwać utrzymania się tak wysokiej temperatury na rynku przez kolejne miesiące, nie byłoby to również dla rynku zdrowe i pożądane” - ocenia Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. “Po pierwsze wyczerpał się potencjał programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Po drugie ewidentnie odżyła rynkowa podaż i aktywność deweloperów. Nie zapominajmy również, że końcówka roku to owszem czas zakupów, ale niekoniecznie nowych mieszkań, chociaż perspektywa zakończenia programu „Bezpieczny Kredyt 2%” na początku 2024 roku może spowodować, że nabywcy mogą chcieć pod choinkę kupić oprócz prezentów również nowe, pierwsze mieszkanie” - dodaje Ewa Palus.

Rzeczywiście rekordowo niska podaż nowych mieszkań była jednym z największych wyzwań, przed którymi stał rynek szczególnie w drugiej połowie 2023 roku. Wraz z szalejącym popytem kredytowym, niska dostępność oferty windowała też ceny mieszkań do rekordowych poziomów. Dziś widzimy już, że deweloperzy wprowadzają do sprzedaży nowe projekty oraz te, które wcześniej były “zamrożone”.

Ożywienie widać też w wydawanych pozwoleniach na budowę szczególnie w Łodzi czy Krakowie, choć pamiętajmy, że wydanie PnB nie oznacza wprowadzenia od razu projektu do oferty.

Wszystkie te czynniki sprawiają, że w perspektywie pierwszych miesięcy nowego roku należy spodziewać się dalszej odbudowy strony podażowej oraz utrzymania spadku dynamiki wzrostów cen mieszkań, które zatrzyma nie tylko zwiększająca się oferta, ale też brak akceptacji znacząco wyższych cen mieszkań przez potencjalnych nabywców.

Pełne dane z rynku nieruchomości zawsze dostępne na www.danerynkunieruchomosci.pl

Dział analiz
REDNET Property Group