W czwartek, 4 stycznia, minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman poinformował o kształcie nowego programu wspierającego rynek mieszkaniowy. Jak szczegóły programu przedstawiają się na tle swojego poprzednika, programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. i jak może on oddziaływać na rynek? Sprawdzamy i komentujemy.

Nowy program ma nosić nazwę "Mieszkanie na start". Co najważniejsze, dopłata do kredytu zależeć ma od wielkości gospodarstwa domowego. Resort zakłada przeznaczenie na wsparcie ok. 500 mln złotych, a pierwsze dopłaty mają ruszyć w połowie 2024 roku.

W programie obowiązywać mają limity dochodowe:

• 10 tys. zł brutto dla 1-osobowego gospodarstwa
• 18 tys. dla 2-osobowego
• 23 tys. dla 3-osobowego
• 28 tys. dla 4-osobowego
• 33 tys. dla 5-osobowego

Oprocentowanie ma wynosić:

• 1,5 proc. dla gospodarstw 1 i 2-osobowych;
• 1 proc. dla 3-osobowych
• 0,5 proc. dla 4-osobowych
• 0 proc. dla 5-osobowych

Dopłaty do oprocentowania mają funkcjonować przez 10 lat, ale nie mogą wynieść więcej niż:

• 200 tys. zł dla gospodarstwa 1-osobowego,
• 400 tys. zł dla 2-osobowego,
• 450 tys. zł dla 3-osobowego
• po 50 tys. za każdą kolejną osobę.

Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group uważa, że wiele z założeń nowego programu to ruch w dobrą stronę. Przede wszystkim ze względu na to, że wsparcie trafi do rzeczywiście potrzebujących.

Ograniczenie wiekowe dla singli do 35 roku życia jest to racjonalne i słuszne. Single najczęściej kupują kawalerki i dwójki, czyli mieszkania, które zdrożały najbardziej. Ale podkreślić należy, że spora grupa dzisiejszych 30-35-latków, albo kupiło albo właśnie kupuje mieszkanie. To jest taka granica wieku, kiedy najem zaczyna "przeszkadzać", a człowiek chce mieć jakieś „dobro materialne”.

Podobnie słusznym krokiem jest brak limitu wieku w przypadku pozostałych gospodarstw domowych. Wykluczanie osób >45 było trochę dyskryminujące, ponieważ mówimy o osobach/rodzinach, których dzieci zaczynają wchodzić w wiek nastoletni, kiedy ta prywatność jest coraz bardziej potrzebna i powstaje potrzeba dodatkowego pokoju/pokoi. Osobną sprawą jest też kwestia braku mieszkania i możliwości jego zakupu przez młodych - uważa Ewa Palus.

Według naszych wstępnych analiz limity dochodowe są dość "łaskawe". Przy niższych moglibyśmy mieć do czynienia z problemem osiągnięcia zdolności kredytowej. Musimy przyznać, że zakładaliśmy ich bardziej rygorystyczny poziom.

Podkreślić również należy kolejne, pozytywne założenia:

- że przy takich założeniach z programu zostaną wyłączone osoby z zarobkami znacznie powyżej średniej, które teraz kupowały mieszkania na potęgę,

- fakt wprowadzenia kredytu 0% dla gospodarstwa 5-osobowego - progresja w tym przypadku jest bardzo dobrym i oczekiwanym zjawiskiem.

- wyjątek braku mieszkania dla gospodarstw 5-osobowych, czyli 2+3. Mówimy więc o rodzinach z Kartą Dużej Rodziny, które mogą po prostu zamienić teraz już posiadane mieszkanie na większe.

Podsumowując, w mojej ocenie program jest o wiele lepszy niż „Bezpieczny Kredyt 2%”, który nie miał określonej grupy docelowej, a był skierowany niemal do wszystkich. Na plus oceniam kryteria dochodowe, których brakowało w „Bezpiecznym Kredycie 2%”.

Gdyby takie kryteria wprowadzono już wtedy, może nie doszłoby do tak dużych wzrostów cen mieszkań. Jednocześnie, limity cenowe ustanowione są na takim poziomie, że osoby zainteresowane będą miały odpowiednie dochody, żeby mieć zdolność kredytową.

Nie uciekniemy oczywiście od wpływu programu na ceny mieszkań. Pamiętajmy, że oferta jest przebrana po 2023, deweloperzy nie zwiększyli też skali działalności w takim stopniu, żeby zwiększyć podaż. Jest to program pro-popytowy, ale bardziej prodemograficzny niż „Bezpieczny Kredyt 2%”. Przy takich założeniach może nie spowodować skokowego wzrostu cen i kolejnego wyścigu po mieszkania. Ale każdy pamięta II pół. 2023. I w tym przypadku może zadziałać psychologia, czyli nagły skok na biura sprzedaży w obawie, że znowu wyczerpią się środki.

Nieco mniej optymistyczny w ocenie programu jest Robert Chojnacki, CEO REDNET Property Group, który jednak podkreśla, że kierunek zmian jest dobry.

Po pierwsze – definicje singla – czy zamierzamy zmuszać ludzi do małżeństw? Po drugie problematyczne jest to, że wsparcie będzie tylko na pierwsze mieszkanie (pomijając duże rodziny). Załóżmy, że ktoś posiada już kawalerkę 25 m², ale chce mieć dwójke dzieci. W takim przypadku droga do wsparcia, a co za tym idzie, powiększenia rodziny jest zamknięta. Musi kupić mieszkanie 3-pokojowe – zapewne ok. 60 m². Wsparcia jednak nie dostanie, choć potrzebuje 35 m². Singiel jednak dostanie na zakup kawalerki 25m2 dostanie. Demograficzny paradoks.

W mojej ocenie należałoby rozważyć wsparcie dla rodzin wielodzietnych 2+3 lub więcej, które powinno obowiązywać przez cały okres kredytowania, np. 25 lat - uważa Robert Chojnacki.

REDNET Property Group