Ceny nowych mieszkań w pięciu największych miastach w Polsce w ujęciu miesięcznym znów wzrosły, choć znacząco spadła tych wzrostów dynamika. W Krakowie nowe lokale w październiku podrożały o 2,6 proc. Na drugim biegunie znalazł się Gdańsk - tu ceny zmieniły się w porównaniu z wrześniem jedynie o 0,3 proc - wynika z najnowszego odczytu Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej opracowanego przez REDNET Property Group i portal Tabelaofert.pl. Bardzo interesujące dane przynoszą również dane za III kwartał 2023 roku.

Sytuacja na rynku pierwotnym nieruchomości po intensywnych ostatnich miesiącach stabilizuje się. Ceny nowych mieszkań nie rosną już tak dynamicznie, jak miało to miejsce w czerwcu, lipcu czy przede wszystkim sierpniu. Wynika to z faktu sukcesywnego wyczerpania się efekty programu ”Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który i tak odcisnął już na całym sektorze potężne piętno, a także kurczącej się podaży.

Hamujący wpływ rynkowego dopingu

“Jak duży wpływ miał i wciąż ma program na rynek widzimy doskonale w twardych danych i to w wielu obszarach” - mówi Robert Chojnacki, CEO REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl. “Przeszło 82 tys. złożonych wniosków i ponad 36 tys. udzielonych kredytów, których wartość wynosi 13,6 mld złotych - a jest to stan na połowę listopada. Do tego kwartalny wzrost cen nowych mieszkań aż o 12,2 proc. (wg. WiM), wobec -0,3 proc. zmiany wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych według GUS. Podkreślmy, że mówimy tak naprawdę o dość krótkim okresie” - analizuje Robert Chojnacki.

W okresie niskich wyników sprzedażowych deweloperów, kwartalny wskaźnik WIM był poniżej wskaźnika inflacji. Oznacza to, że wzrost cen mieszkań był na niższym poziomie niż inflacja. Z odwrotną sytuacją mieliśmy natomiast do czynienia w III kw. 2023 roku, kiedy to wskaźnik WIM był kilkakrotnie wyższy niż kwartalny odczyt inflacji.

Wobec tak dużego poziomu oddziaływania programu na rynek coraz częściej pojawiają się w przestrzeni publicznej pytania o możliwość jego kontynuowania w 2024 roku. Wypowiedzi polityków nie są jednoznaczne, a rynkowe wskaźniki i nie najlepsza sytuacja budżetu państwa tylko te wątpliwości pogłębiają.

Jeśli przyjrzeć się sytuacji pięciu największych miast w Polsce, liderem wzrostów jest Kraków, w którym mieszkania w ciągu miesiąca zdrożały o 2,6 proc., czyli niewiele mniej, niż miało to miejsce w poprzednim odczycie. Zupełnie inaczej jest w Gdańsku, gdzie sytuacja zmieniła się diametralnie i wzrost cen jest symboliczny (0,3 proc.). Jeśli jednak spojrzeć na te największe rynki z szerszej perspektywy, doskonale widać, że trend spadku dynamiki jest istotny i dla każdego z nich zauważalny. Przypomnijmy w tym miejscu, że Wskaźnik Inflacji Mieszkaniowej bada realną zmianę cen, a nie odnosi się natomiast do wartości uśrednionych.

Ochłodzenie nastrojów

Studzenie emocji na rynku widać nie tylko w danych dotyczących cen, ale również w nastrojach deweloperów. Portal Tabelaofert.pl co miesiąc pyta przedstawicieli przeszło stu podmiotów aktywnie działających na rynku o to, jak kształtować będą się ceny i sprzedaż w perspektywie kolejnych miesięcy. Również w tym przypadku widać spadający optymizm.

“W lipcu tego roku 81,4 proc. deweloperów spodziewało się dalszych wzrostów cen i dokładnie tyle samo rosnącej dynamiki sprzedaży nowych mieszkań. Dziś wartości te spadły do 65 proc. w odniesieniu do cen i aż do 36,6 proc. w kontekście poziomów sprzedaży. Szczególnie w odniesieniu do tego drugiego wskaźnika zmiana jest już więcej niż znacząca” - mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.
Największe wyzwanie - kurcząca się podaż

Coraz mniejszy wpływ rządowego programu nie jest jednak największym zmartwieniem dla uczestników rynku nieruchomości. Jest nim przede wszystkim kurcząca się podaż, która w ciągu roku w sześciu największych miastach w Polsce spadła aż o 30,9 proc.

Jeszcze gorsze wnioski przynosi analiza danych kwartalnych, szczególnie Wrocławia, Trójmiasta i Krakowa. W tych przypadkach spadek podaży wyniósł w III kwartale względem II odpowiednio 19,7 proc., 20,1 i aż 21,2 proc. dla stolicy Małopolski.

“Spadek aktywności deweloperskiej szczególnie widać na krakowskim rynku, na którym od kilku kwartałów wyniki sprzedażowe są wyższe niż liczba nowo wprowadzonych mieszkań. Spadek poziomu oferty spowodował roczny wzrost ceny na poziomie aż 24,0%” - analizuje Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

Podaż nie nadąża za popytem

Począwszy od marca 2022 roku na rynku w sześciu największych polskich miastach mamy do czynienia ze zjawiskiem rosnącej dysproporcji pomiędzy podażą a popytem, która na początku tego roku przybrała jeszcze na sile. Nowa oferta nie jest i z pewnością w najbliższym czasie nie będzie miała realnej szansy wypełnić luki po wyprzedawanych mieszkaniach.

“Od IV kwartału 2023 roku skala nowych inwestycji jest niewystarczająca, aby zapełnić lukę po wyprzedanych lokalach. Deweloperzy nie byli przygotowany na tak duży wzrost popytu, który spowodowany został przez program Bezpieczny Kredyt 2%. Na rynku budowlanym nie można dostarczyć produktu z dnia na dzień. Obserwujemy powolny wzrost aktywności deweloperskiej, jednak deweloperzy ostrożnie uruchamiają nowe inwestycje” - ocenia Ewa Palus.

Jaka czeka nas przyszłość w perspektywie kolejnych miesięcy?

Na dziś niestety wiele jest znaków zapytania, co wynika przede wszystkim ze zmiany politycznej, z jaką mamy do czynienia. Pierwsza niewiadoma związana jest z kontynuacją programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Istnieje poważne ryzyko, że przyjmowanie wniosków zostanie wstrzymane w pierwszych tygodniach 2024 roku, co będzie konsekwencją wyczerpania się puli środków. Dziś nie wiadomo również, czy nowy rząd będzie w ogóle program kontynuował, pod dużym znakiem zapytania jest też realizacja jednej z obietnic wyborczych dotyczących tym razem “Kredytu 0 procent”.

W IV kwartale 2023 roku będziemy z pewnością obserwować dalszy spadek dynamiki wzrostów cen mieszkań, ponieważ ten potencjał został już w dużej części zmaterializowany. Wstępne szacunki działu analiz REDNET Property Group wskazują również, że prawdopodobny koniec wzrostów cen mieszkań może nastąpić już od I kwartału 2024 roku.

Dział Analiz
REDNET Property Group