Koniec 2023 roku przyniósł bardziej dynamiczny niż we wcześniejszych miesiącach wzrost cen nowych mieszkań, co było konsekwencją przede wszystkim będących na wyczerpaniu limitów programu “Bezpieczny Kredyt 2 proc”. W nowy rok wchodzimy z nadzieją uspokojenia się sytuacji na rynku nieruchomości, ale też z dużą niepewnością związaną z nowym programem mieszkaniowych, którego zarys poznaliśmy na początku roku.

Przypomnijmy, 7 stycznia mieliśmy ostatni dzień rejestracji wniosków. Stan na 21 grudnia to 94 121 złożonych wniosków i 55 797 udzielonych kredytów. Planujący zakup mieszkania klienci chcieli zatem wykorzystać do maksimum możliwość skorzystania z preferencyjnych warunków. Szczególnie, że nie były znane jeszcze założenia jego następcy.

Rekordowy popyt na kredyty jeszcze podniósł ceny

Nie może być więc zaskoczeniem wyższa niż we wcześniejszych miesiąca dynamika wzrostu cen nowych mieszkań. Tym bardziej, że choć podaż ewidentnie odbiła, nie jest to jeszcze poziom wprowadzający na rynku równowagę.

“Ze wzrostem cen mieliśmy do czynienia we wszystkich pięciu największych miastach w Polsce. I było on wyższy niż miesiąc temu, jednak zmiany te nie były znaczące” - analizuje Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. “O 1,4 proc. zdrożały mieszkania w Warszawie, o 2 proc. w Krakowie i Gdańsku. Największą różnicę miesiąc do miesiąca mieliśmy w Warszawie - o 0,9 p.p., Poznaniu - o 1,7 p.p., i Gdańsku (+ 1,8 p.p.) ” - dodaje Ewa Palus. 


Aktywność poszukujących, którzy chcieli skorzystać z preferencyjnych warunków kredytowych, najlepiej oddają dane z indeksu BIK. W porównaniu z grudniem 2022 zanotowaliśmy 421 proc. wzrost wartości zapytań. I choć dziś nie znamy jeszcze ostatecznej wartości kredytów za cały miesiąc, a tym samym rok, należy założyć, że również będzie ona rekordowa.

“Taki stan rzeczy na koniec roku nie mógł być zaskoczeniem. Od dłuższego czasu wiadomo było, że funkcjonujący program wyczerpał swoje możliwości” - mówi Robert Chojnacki, prezes REDNET 24. “Pod koniec roku nikt nie chciał też ryzykować i czekać na nowy program, o którym wiadomo było tyle, że raczej będzie, ale nic poza tym. I nawet jeśli dziś znamy jego wstępne założenia, Ci, którzy złożyli wnioski jeszcze w ramach poprzedniego, z pewnością nie żałują” - dodaje Robert Chojnacki.

Co czeka nas w nieruchomościach w 2024?

“Prognozy na kolejne miesiące są trudne do przedstawienia, ponieważ założenia dotyczące nowego programu mają na razie charakter informacyjny. Nie znamy projektu, przed nami cały proces legislacji. Program ten ma być konsultowany i jego ostateczny kształt może się zmienić” - analizuje Robert Chojnacki.

Wiele wskazuje na to, że rozwojem sytuacji na rynku będzie rządzić będą psychologia i emocje, co nasuwa kilka możliwych scenariuszy. Od strony popytowej możliwe jest wstrzymanie się przez klientów z decyzjami do czasu startu nowego programu rządowego. Według zapowiedzi ma on ruszyć nie wcześniej niż w połowie roku. A to w praktyce oznaczałoby spadek dynamiki sprzedaży szczególnie w I kw. 2024 i ponowny “skok” klientów na biura sprzedaży w lipcu.

Z drugiej jednak strony, pamiętając to, co miało miejsce w lipcu zeszłego roku i drożejące mieszkania w efekcie uruchomienia programu “Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, wielu chętnych może nie czekać na start kolejnego programu i w obawie o kolejne podwyżki, zarezerwować lokal np. w II kwartale tego roku.

“Stawiam tezę, że branża deweloperska w takiej sytuacji znów zareaguje elastycznie i wprowadzi takie rozwiązania, aby możliwa była wcześniejsza rezerwacja mieszkania, a faktyczne dokonanie transakcji już po uruchomieniu programu” - ocenia Robert Chojnacki z REDNET 24.

Kolejnym kluczowym aspektem, który może wpływać na popyt i przede wszystkim ceny, jest odradzająca się podaż i wprowadzanie przez deweloperów nowych projektów nawet niezależnie od losów i ostatecznego kształtu programu “Mieszkanie na start”.

“Widzimy w naszych obserwacjach i analizach, że mimo trudności z przygotowaniem projektów, wiele z nich niebawem trafi do sprzedaży. Co prawda nie będzie to skala, która przełożyłaby się na spadek cen, będzie ona jednak sprzyjać stabilizacji sytuacji” - analizuje Robert Chojnacki.

dział analiz
REDNET Property Group