Dynamika wzrostu cen nowych mieszkań w największych miastach w ujęciu miesięcznym znacząco spadła, a w niektórych przypadkach nowe lokale pierwszy raz od wielu miesięcy nie zdrożały - wynika z najnowszego odczytu Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej prowadzonego przez portal Tabelaofert.pl oraz REDNET Property Group. Stabilizacja na rynku to efekt kilku czynników oraz wyczekiwania na ostateczny kształt nowego programu mieszkaniowego.

We Wrocławiu, Gdańsku i Warszawie ceny praktycznie nie uległy zmianie (0,2 proc. w stolicy i 0,1 proc. w Gdańsku i Wrocławiu), bardziej widoczne, choć mimo wszystko niewielkie wzrosty zanotowaliśmy w Krakowie (1 proc.) oraz Poznaniu (1,5 proc.). Takie dane wskazują na stabilizację sytuacji na rynku, co jest z kolei efektem kilku nakładających się na siebie czynników.

“Rynek ewidentnie znalazł się w fazie wyczekiwania” - mówi Ewa Palus, główna analityczka REDNET Property Group. “Co wobec siły z jaką oddziaływał na sektor program Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest zupełnie zrozumiałe. Problemem jest przede wszystkim to, w jakiej formie i kiedy ostatecznie nowy program ruszy. Pierwotnie miała być to połowa roku. Dziś wiemy już, że nie nastąpi to wcześniej niż po wakacjach” - dodaje Ewa Palus.

Dane dotyczące cen mieszkań na pierwszy rzut oka są zbieżne z prognozami przedstawicieli sektora. W ostatnim odczycie Indeksu Nastrojów Deweloperów 55,4 proc. ankietowanych spodziewało się właśnie stabilizacji, a 41 proc. wzrostu cen. Nieco inny obraz wyłania się, jeśli na indeks spojrzymy w szerszej perspektywie. W tym przypadku można zaobserwować coraz bardziej kształtujący się trend. Począwszy od grudnia z jednej strony spada liczba deweloperów spodziewających się stabilizacji (z 63,2 proc. w grudniu do 55,4 proc. w lutym), z drugiej rośnie odsetek prognozujących wzrost cen (z 34,5 proc. w grudniu do 41 proc. w lutym).

Z jeszcze bardziej widocznymi zmianami nastrojów mamy do czynienia w drugim badanym regularnie obszarze - dynamice sprzedaży. Utrzymania sprzedaży na obecnym poziomie w styczniu 2024 roku spodziewało się 69 proc. deweloperów, natomiast w lutym już tylko 51,8 proc. Natomiast wzrostu dynamiki w grudniu spodziewało się 13,8 proc., jednak w lutym już aż 37,3 proc.

Warto również podkreślić, jak bardzo zmieniły się nastroje od początku badania czyli od maja ubiegłego roku. Wtedy (oraz w czerwcu 2023) wzrostu dynamiki sprzedaży momentami spodziewało się ponad 80 proc. ankietowanych. Dziś wskaźnik ten nie dobija nawet do granicy 40 procent.

“W odczytach naszych wskaźników ewidentnie widać, że rynek szykuje się do większej aktywności, którą napędzać będzie rosnące zainteresowanie ze strony klientów. Czynnikiem wstrzymującym tę aktywność jest oczekiwanie na program rządowy, który jednak nie wystartuje wcześniej niż jesienią” - mówi Ewa Palus. “Możemy mieć też do czynienia z sytuacją, w której niektóre grupy poszukujących po prostu ruszą na zakupy i nie będą czekać na program. Mogą to być np. single czy mniejsze rodziny, które jak wiadomo z zapowiedzi ministerstwa, mogą mieć mniejszą szansę na dopłaty w ramach programu” - dodaje główna analityczka REDNET Property Group.

Bardzo istotnym czynnikiem oddziałującym na rynek będzie podaż i konsumowanie zapasu wynikające ze stosunku wydawanych pozwoleń na budowę do faktycznie rozpoczynanych budów. IV kwartał 2023 roku był najlepszym pod względem podaży okresem od pięciu lat, sama Łódź pobiła rekord wszech czasów (ponad 3300 wprowadzonych mieszkań).

Począwszy od 2021 roku, podkreślając także, że wydane PnB jest ważne trzy lata, mieliśmy do czynienia z nadwyżką wydawanych pozwoleń w porównaniu z faktycznie rozpoczynanymi budowami. Sumując ostatnie trzy lata możemy więc założyć, że deweloperzy mają tej nadwyżki ok. 180 tys. (mieszkań). Warto w tym miejscu podkreślić, że tylko w 2022 roku deweloperzy w całym kraju oddali do użytku ponad 144 tys. mieszkań. Według szybkich szacunków taka nadwyżka wystarczy na kilkanaście miesięcy zapewnienia podaży, przy założeniu braku nowych pozwoleń. Jak jednak wiadomo, kolejne będą wydawane.

Jednak początek 2024 roku przyniósł w tej kwestii istotną zmianę. Konsumpcję nadwyżki widać już w danych za styczeń na przykładzie 6 największych w Polsce miast. Przy 3773 wydanych pozwoleniach, rozpoczęto budowę 5424 mieszkań.

Z dalszym postępowaniem tego procesu możemy mieć do czynienia również w lutym i marcu, co wynika przede wszystkim z faktu wejścia w życie wejścia od 1 kwietnia nowych warunków technicznych. Może się więc okazać, że I kwartał 2024 będzie pod względem liczby nowych budów rekordowy i to nie tylko w perspektywie największych miast w Polsce.

dział analiz
REDNET Property Group