Rynek nieruchomości może niebawem znaleźć się w fazie stabilizacji - wynika z najnowszego raportu REDNET Property Group i portalu Tabelaofert.pl. Początek roku przyniósł kolejną bardzo wysoką pulę nowych mieszkań, dzięki czemu oferta na sześciu rynkach wróciła do poziomu sprzed roku. Podobne jak rok wcześniej były wyniki sprzedażowe. Jednak względem końca 2023 roku sprzedaż mieszkań wyraźnie wyhamowała.

Ostudzenie atmosfery w sektorze nieruchomości było więcej niż oczekiwane. Silne zawirowania, z jakimi mieliśmy do czynienia w zeszłym i na początku bieżącego roku spowodowały, że rynkiem rządziły emocje. One z kolei zawsze najbardziej odczuwalne są dla kupujących i najbardziej wyrażone we wzroście cen mieszkań.

Stabilna podaż

Niemal 17 000 nowych mieszkań wprowadzonych do oferty w I kwartale 2024 roku w sześciu największych miastach to tylko niewiele mniej niż w ostatnim kwartale roku minionego. Oczywiście w ujęciu rocznym rynek zanotował bardzo wysoki, bo aż 146-proc. wzrost.

Rynek oczywiście z entuzjazmem przyjął informację o przesunięciu wejścia w życie nowych warunków technicznych, o co zresztą zabiegało środowisko deweloperskie. Dzięki temu deweloperzy będą mogli uzyskać więcej pozwoleń na budowę dla już projektowanych osiedli. Dodatkowo, zyskają więcej czasu na dostosowanie nowych projektów do nowych zasad.

“Decyzja Ministerstwa, chociaż pojawiała się bardzo późno, sprawiła, że wielu deweloperów ściągnęło nogę z gazu i mogło zwolnić w projektowaniu i przygotowywaniu wniosków o uzyskanie pnb. Proces uzyskania kolejnych pozwoleń, jeszcze zgodnie z poprzednimi zasadami, rozciągnie się zatem w czasie na pozostałe miesiące roku.” - ocenia Robert Chojnacki, prezes REDNET 24 i założyciel portalu Tabelaofert.pl.

“Warto również podkreślić, że poza kilkoma wyjątkami w skali kraju, większość deweloperów boryka się z problemem braku możliwości efektywnego zwiększania banków ziemi, co bezpośrednio przekłada się w dłuższym terminie na podaż nowych mieszkań” - dodaje Robert Chojnacki.

Podaż nowych gruntów jest jednak problem złożonym, szczególnie jeśli na sytuację spojrzy się przez pryzmat poszczególnych miast. Wrocław i Poznań zanotowały w ujęciu kwartalnym skokowe w tym obszarze wzrosty. W przeciwieństwie do Warszawy czy Krakowa, gdzie podaż względem ostatniego kwartału 2023 roku podaż istotnie spadła.

Szczególnie w odniesieniu do stolicy Małopolski wynika to nie tylko z kwestii formalno-administracyjnych, ale także kluczowego deficytu gruntów, które w mieście mogłoby zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Kwartalnie sprzedaż spadła. Ale…

w ujęciu rocznym, choć niewiele, ale wzrosła - na sześciu największych miasta w Polsce łącznie o 1,7 proc. Ale znów należy spojrzeć na bardziej szczegółowe dane z poszczególnych miast oraz przede wszystkim odnieść się do tego, co wydarzyło się na rynku względem poprzedniego kwartału. A tu mamy spadki i to w każdym z analizowanych rynków lokalnych. Znów na czoło wysuwa się Warszawa oraz Kraków. W stolicy w dwóch ostatnich kwartałach 2023 roku sprzedawało się ponad 5000 mieszkań. W I kw. 2024 roku to już tylko niecałe 4500. W Krakowie prawie 2500, tymczasem w I kw. 2024 było to już niecałe 1700 mieszkań.

“Sektor nieruchomości wciąż oczekuje na nowy program, który w praktyce będzie zmodyfikowaną wersją obecnego. Poznaliśmy jego założenia, które uległy istotnym zmianom w porównaniu z tymi, które pojawiły się na początku roku.

W naszej ocenie nie będzie on jednak oddziaływał na rynek już w tak dużym stopniu, jak miało to miejsce w przypadku programu BK2 proc zarówno pod względem cen, jak i poziomów sprzedaży” - dodaje Robert Chojnacki.

Deweloperzy oczekują stabilizacji

Stabilizacji sytuacji w sektorze nieruchomości mieszkaniowych oczekują również deweloperzy - wynika to z najnowszego odczytu Indeksu Nastrojów Deweloperów, badania prowadzonego przez portal Tabelaofert.pl spośród 170 największych w Polsce firm deweloperskich.

Wzrostu sprzedaży spodziewa się ¼ ankietowanych (24,7 proc), a jeszcze w minionym miesiącu było to 37,7 proc. Natomiast właśnie utrzymania status quo spodziewa się rekordowe, 69,1 proc. badanych - najwięcej w 11-miesięcznej historii Indeksu.

Spadek dynamiki wzrostów cen

Danymi, które z pewnością najbardziej interesować będą kupujących, są te dotyczące cen mieszkań. W ciągu roku (I kw. 2024 względem I kw. 2023) średnie ofertowe ceny mieszkań w szczęściu największych miastach w Polsce rosły od 13,4 proc. we Wrocławiu do 20,5 proc. w Poznaniu. Warszawa na tym tle mieści się w środku stawki ze wzrostem cen na poziomie 17 proc. - metr kwadratowy mieszkania w stolicy na koniec I kw. 2024 kosztuje 17 268 zł.

Ze wzrostem mieliśmy do czynienia również w perspektywie kwartału, ale tu sytuacja jest diametralnie różna w odniesieniu do poszczególnych miast. Jedynie 0,2 proc. w Poznaniu, 2,1 proc. w Warszawie, 5,8 proc. we Wrocławiu czy Poznaniu oraz 5,9 proc. w Łodzi.

Warto jednak podkreślić, że rzeczywisty wzrost cen w tych miastach w skali roku był jeszcze wyższy. Jak wynika z najnowszego odczytu Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej, który odzwierciedla właśnie rzeczywisty, a nie średni wzrost cen, nowe mieszkania w Warszawie w ciągu roku zdrożały aż o 26,2 proc, o 26,1 proc. w Krakowie czy 20,5 proc. we Wrocławiu. Najmniejszą różnicę porównując cenę średnią z odczytem WiM zanotowano w Poznaniu (0,4 pp).

Szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego w kolejnych miesiącach

“Rynek z pewnością oczekuje na nowy program mieszkaniowy #nastart, w szczególności na termin, w którym wejdzie on w życie. Jednak w naszej ocenie jego wpływ na sektor, a przede wszystkim na ceny mieszkań nie powinien być tak duży, jak miało to miejsce w przypadku programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. z uwagi na fakt, że projekt ma wiele ograniczeń i jest skierowany do mniejszej grupy odbiorców” - analizuje Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

Niewątpliwą szansą dla poszukujących jest odbudowująca się oferta. Ci, którzy do tej pory nie znaleźli dla siebie produktu, będą mieli w teraz po prostu większy wybór dostępnych lokali. Korzystnie na rynek oddziaływać będzie oczywiście również przesunięcie terminu wejścia w życie nowych warunków technicznych - deweloperzy zyskali więcej czasu na uzyskanie pozwoleń na budowę zgodnie z poprzednimi warunkami.

“Ale oczywiście jest i druga strona medalu, szczególnie w kontekście programu mieszkaniowego” - podkreśla Ewa Palus. “Ograniczenia sprawią, że skorzysta z niego znacznie mniejsza liczba klientów. Dodatkowo na horyzoncie tli się możliwe zaostrzenie polityki kredytowej banków i wzrosty marż, a to kredytobiorcom oczywiście nie pomoże” - dodaje analityk REDNET Property Group. Kolejnym zagrożenie jest też zmieniające się otocznie prawne i polityczne – zapowiedzi przepisów mających na celu ograniczenie inwestycji na rynku mieszkaniowym, spadek atrakcyjności inwestycji w mieszkania na wynajem czy wzrost ryzyka i trudności prowadzenia działalności deweloperskiej, to czynniki, które bezpośrednio oddziaływać będą na stronę podażową, a pośrednio oczywiście również na popytową.

dział analiz
REDNET Property Group