Głównym celem programu kredyt mieszkaniowy #nastart” jest wsparcie rodzin w zakupie mieszkania – pierwszego lub w przypadku rodzin wielodzietnych – kolejnego, często większego lokalu. Chociaż program ten jest określany jako następca „Bezpiecznego Kredytu 2%”, co rodzi obawy przede wszystkim o dalszy wzrost cen nieruchomości, to jego główne założenia, skala wsparcia oraz warunki graniczne przeczą temu założeniu.

Początek roku przyniósł spadek sprzedaży nowych mieszkań, czego można było się spodziewać po dynamicznych wzrostach ostatnich miesięcy minionego roku. W I kwartale 2024 deweloperzy działający na sześciu największych rynkach sprzedali blisko 11,3 tys. nowych mieszkań. Wynik sprzedażowy był niemal identyczny jak w I kwartale 2023. Warto jednak podkreślić, że rok temu obowiązywała zaostrzona rekomendacja KNF w zakresie ustalania zdolności kredytowej, która w praktyce oznaczała, że wielu kupujących nie miało zdolności kredytowej.

W związku z tym, a także biorąc przede wszystkim pod uwagę wszystkie założenia programu, który ma pojawić się w drugim półroczu 2024 r., nie można jednoznacznie i z całą pewnością stwierdzić, że program kredyt mieszkaniowy #nastart” spowoduje kolejny wzrost cen i zdestabilizuje rynek. Według przeprowadzonych przez REDNET Property Group analiz może być dokładnie odwrotnie.

Niższy popyt, wyższa podaż

Warto przypomnieć, że poziom sprzedaży niemal nie zmienił się względem analogicznego okresu roku ubiegłego, mimo że polityka kredytowa nie jest już tak restrykcyjna. Oznacza to, że popyt na całym rynku jest niższy. W 2023 roku (szczególnie w II pół. 2023) zaspokojona została znaczna część odroczonego popytu z 2022 roku. Niższy popyt jest więc jednym z powodów, dla których skokowy wzrost cen w kolejnych miesiącach może nie nastąpić.

Z drugiej strony należy podkreślić, że istotnie wzrosła skala aktywności deweloperskiej – przełom 2023 i 2024 roku był rekordowy w skali ostatnich 5 lat pod względem nowo uruchamianych projektów. Poza Krakowem, nowa podaż pozwoliła na odbudowanie oferty. W planach deweloperów są kolejne projekty, a wydane pozwolenia na budowę mogą zapewnić produkcję mieszkań na blisko rok. To właśnie niedostateczna oferta mieszkaniowa była jednym z powodów, dla których ceny mieszkań w 2023 tak znacząco wzrosły. Obecnie oferta mieszkań, chociaż nadal jest niska, to jest tak ograniczona.

Ograniczona grupa beneficjentów programu

Program „Kredyt #naStart” jest atrakcyjnych głównie dla rodzin wielodzietnych – dla tej grupy nabywców dopłaty do kredytów będą najwyższe. Rodziny kupują mieszkania o większej powierzchni, 3-pokojowe i większe oraz domy. Takie nieruchomości były praktycznie wykluczone z programu „Bezpiecznego Kredytu 2%” z uwagi na ograniczenie maksymalnej ceny nieruchomości.

„Bezpieczny Kredyt 2%” wspierał głównie zakup małych mieszkań: 1- i 2-pokojowych. Ceny tego typu mieszkań rosły najszybciej i to one odpowiadają wzrost cen o około 25 proc. na przestrzeni ostatniego roku. Dla osób, które planują zakup małego mieszkania, atrakcyjność programu „Kredyt #naStart” jest niska.

Ograniczenie działalności spekulantów

Skokowy cen wzrostów w ostatnim roku jest również czynnikiem zniechęcającym dla części spekulantów. Sytuacja, w której ceny mieszkań będą rosły rok rocznie o 25 proc., jest mało prawdopodobna i spekulanci kalkulują ryzyko, że ich projekt nie przyniesie oczekiwanej stopy zwrotu.

Przed wprowadzaniem programu „Bezpieczny Kredyt 2%” spekulanci aktywnie nabywali małe lokale, co do których mieli największe oczekiwania w zakresie wzrostu ceny. W ramach prac nad programem wprowadzono zapis, że cesje nie będą mogły być objęte preferencyjnym kredytem i spekulanci nie mogli odsprzedać takiego lokalu, musieli szukać innych nabywców. Program „Kredyt #naStart” od początku zawiera zapis antyspekulacyjny, czyli zakaz kredytowania cesji.

Niższa aktywność inwestorów

Małe mieszkania to również najczęściej wybierane lokale przez inwestorów. Tym samym w segmencie mieszkań do 40 mkw. w II pół. 2023 roku skupiły się dwie grupy nabywców – osoby kupujące
w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz inwestorzy.

W ostatnich miesiącach rentowność najmu mieszkań spadła – wzrostu cen nie udało się skompensować przez podniesienie czynszów najmu. Sytuacja na rynku najmu jest obecnie trudniejsza dla wynajmujących – wzrosła oferta lokali na wynajem, zmniejszyła się grupa najemców (a ich wymagania względem lokalu wzrosły), co doprowadziło do spadków czynszów, które mogą dalej spadać.

Spadek popytu na rynku najmu jest spowodowany trzema czynnikami:

• „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz poluzowanie polityki kredytowej pozwoliły osobom, które planowały zakup mieszkania na zrealizowanie marzeń. W 2022 roku te osoby musiały zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe poprzez wynajem.
• Uchodźcy z Ukrainy – liczba uchodźców spadła z 1,2 mln do ok. 950,0 tys. osób. Niemal wszyscy uchodźcy wynajmowali mieszkania. Te 250,0 tys. osób, których już w Polsce nie ma, zwolnili kilkadziesiąt tysięcy lokali, które znów trafiły do oferty rynku najmu
• Popularyzacja pracy w modelu hybrydowym – jest to czynnik, który hamuje migracje młodych osób do dużych ośrodków miejskich i umożliwia pracę np. z rodzinnej miejscowości.

Skala popytu na mieszkania ze strony inwestorów może być niższa – inwestycja w mieszkanie na wynajem nie jest już tak atrakcyjna i szanse na wzrost rentowności są niewielkie.

Pogarszająca się demografia

Nie można również zapominać o demografii. Sytuacja demograficzna w Polsce jest katastrofalna. O ile skutki historycznie niskiego poziomu urodzeń na rynku mieszkaniowym będą widoczne za kilka, kilkanaście lat, tak zgony wpływają na rynek już teraz. Osoby, które umierają, zostawiają po sobie nieruchomości – w ten sposób powiększa się grono osób, które dziedziczą nieruchomość i nie muszą jej kupować. Rośnie również oferta mieszkań na rynku wtórnym, który jest konkurencją dla rynku pierwotnego.

Kwartalne limity wniosków

Program „Kredyt #naStart” w założeniach jest limitowany i jego ramy czasowe zostały z góry określone – kwartalnie banki będą mogły przyjąć około 15,0 tys. wniosków, a program ma trwać 4 lata. Wprowadzanie takich limitów jeszcze przed uruchomieniem programu ma szanse zapobiec sytuacji z 2023 roku, kiedy był „run na biura sprzedaży”, „run na banki”, „run na doradców kredytowych”. Każdy chciał zdążyć kupić mieszkanie w 2023 roku, kiedy żadne limity w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%” nie obowiązywały.

W ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” na rynek pierwotny trafiło około 40,0% wszystkich kredytów. Biorąc pod uwagę limity w ramach programu „Kredyt #naStart” (15,0 tys. wniosków kwartalnie, co daje 5,0 tys. wniosków miesięcznie), na rynek pierwotny może przypaść około 2,0 tys. kredytów miesięcznie, lub nawet mniej biorąc pod uwagę, że „Kredyt #naStart” jest bardziej przyjazny dla osób budujących domy. Skala wpływu „Kredyt #naStart” na rynek będzie zbyt mała, aby go zdestabilizować i doprowadzić do kolejnego skokowego wzrostu cen.

Podsumowując, "Kredyt na start" prawdopodobnie nie spowoduje wzrostu cen mieszkań ze względu na:

• Niższy popyt na mieszkania – niska skala popytu odroczonego, niższy popyt ze strony klientów inwestycyjnych (spadek atrakcyjności inwestycji w mieszkania na wynajem), niższa aktywność spekulantów.
• Wyższą aktywność deweloperską i odbudowanie oferty mieszkaniowej.
• Wzrost oferty na rynku wtórnym i wzrost liczby osób, które nabywają prawo do nieruchomości w drodze dziedziczenia.
• Z góry określone limity kwartalne i ramy czasowe obowiązywania programu pozwalające nabywców na zaplanowanie zakupu i rozsądne podjęcie decyzji.
• Warunki brzegowe programu i wsparcie progresywne nakierowane na wsparcie rodzin.

Robert Chojnacki
REDNET Property Group