“Doświadczenia ostatnich lat spowodowały, że mam ograniczoną wiarę w politykę mieszkaniową państwa. Dziś jest tak, że jest to zespół luźno związanych ze sobą aktów prawnych uchwalanych przez różne osoby na podstawie impulsów zewnętrznych nie stanowiących jednej całości, który doprowadził do tego, że mamy bardzo drogie mieszkania zarówno na zakup, jak i na wynajem” - mówił w trakcie zakończonego właśnie Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl oraz REDNET Property Group.

Rynek mieszkaniowy jest obecnie w dobrej kondycji. Istotnie odbudowana została podaż po okresie wstrzymywania przez deweloperów nowych projektów, czego bezpośrednim powodem była wojna w Ukrainie. Z drugiej strony mamy też do czynienia z takim poziomem popytu, który zapewnia zadowalający obecnie poziom sprzedaży. Taki stan rzeczy jest dobry dla całego rynku, w tym przede wszystkim klientów, szczególnie że na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy rynkiem rządziły emocje.

“To był istny rollercoaster - najpierw spadki w wyniku wybuchu wojny, następnie silne wzrosty. Wcześniej w czasie pandemii również mieliśmy do czynienia ze wstrzymaniem sprzedaży mieszkań, potem jednak znów wróciły kolejne rekordy cen i poziomów sprzedaży. Teraz nadchodzi czas stabilizacji, również pod kątem cen” - mówił w trakcie panelu Polityka mieszkaniowa – miasto, przestrzeń, deweloperzy na EKG w Katowicach Robert Chojnacki.

To, co jest jednak dla sektora mieszkaniowego największym wyzwaniem, to kształtowanie prawodawstwa i regulacji, które istotnie wspierać będą jego rozwój i rozwiązywać problemy przede wszystkim społeczeństwa. Ponieważ te coraz silniej tlą się już na horyzoncie.

Robert Chojnacki: “Ogólnie mam bardzo małą wiarę to, że państwo swoimi siłami rozwiąże problemy. Państwo najlepiej, żeby nie przeszkadzało sektorowi prywatnemu, a pomagało wybranym. Deweloperzy sobie poradzą, a mieszkań potrzebujemy tu i teraz. Nawet jeśli Państwo zacznie budować mieszkania, to kiedy one powstaną, będzie już za późno. Pamiętajmy, że mamy do czynienia z fatalna demografią - praktycznie najgorszą od końca II Wojny Światowej”.

Rynek mieszkaniowy potrzebuje kompleksowego podejścia i planów wybiegających daleko poza jedną czy dwie sejmowe kadencje. Potrzebuje realnego i konsekwentnie realizowanego planu na lata uwzględniającego czynniki demograficzne, geograficzne i makroekonomiczne.

“Jedną z barier, które stają dzisiaj przed młodymi ludźmi jest to, że nie stać ich na kupno i wynajem mieszkania. Dlatego mieszkają z rodzicami. Co z tego, że mamy duże nasycenie mieszkań, skoro nie rozwiązuje ono problemu, jeśli popatrzymy na liczbę gospodarstw domowych i liczbę mieszkań. W takim ujęciu mamy nadwyżkę 2 mln lokali!. Tylko, że te mieszkania są nie tam, gdzie są potrzebne, nie takiej jakości i nie takiej wielkości, jaka jest potrzebna.

W ciągu jednego roku z powodu zmian demograficznych przybyło nam 300 tys. jednoosobowych gospodarstw domowych. To jest aż 26 proc. wszystkich gospodarstw domowych. A takim osobom niekoniecznie potrzeba dużych mieszkań. Ile w tym czasie deweloperzy (bo tylko oni budują małe mieszkania, rynek prywatny to domy) dostarczyli mniejszych? Niecałe 25 tys. W takim wypadku oczywistym jest, że takie mieszkania muszą być drogie. Ale to rzecz jasna nie jedyny powód” - analizuje Robert Chojnacki.

Według działu analiz REDNET Property Group oraz portalu Tabelaofert.pl cena małego mieszkania w jednej inwestycji jest między 22 a 25 proc. wyższa niż np. trzypokojowego mieszkania. Oprócz bariery cenowej, mamy też barierę niedostępności, ponieważ takich lokali brakuje przede wszystkim w miastach, do których chcą przyjeżdżać młodzi ludzie.

“Niestety biorąc pod uwagę obowiązujące w Polsce przepisy, budowanie małych mieszkań, które są tak bardzo potrzebne, jest w Polsce nielegalne. I towarzyszy temu istotny paradoks” - mówi Robert Chojnacki.

“Z jednej strony państwo zabrania budowania mieszkań poniżej 25 m², ale z drugiej, poprzez programy wspierające stronę popytową, dopłaca do zakupu takiego mieszkania na rynku wtórnym. Czyli teoretycznie nielegalne, bo zbudować nie możesz (deweloperze), ale dopłacimy Ci, żebyś kupił (kliencie). To trochę tak, jak byśmy stwierdzili, że teraz przesiadamy się na samochody elektryczne, ale dopłacamy ludziom do zakupu 30-letniego diesla” - dodaje Robert Chojnacki.

Warto zastanowić się też, czy potrzebne są miejsca parkingowe do każdej budowanej kawalerki, które znacznie podnoszą koszt takiego mieszkania. Dla przykładu - do lokalu 25m2 należy wybudować 30m2 garażu (miejsce parkingowe z dojazdami). Zmniejszenie współczynnika miejsc parkingowych z 1:1 dla najmniejszych mieszkań spowodowałoby spadek cen zakupu, a w konsekwencji najmu mieszkań o 25 proc. i znacznie przyczyniłoby się do poprawy dostępności takich lokali. To także szansa na poprawę sytuacji demograficznej, bo łatwiej jest młodym ludziom postarać się o dziecko mieszkając czy wynajmując małe mieszkanie, niż mieszkając z rodzicami.

Sektor nieruchomości potrzebuję więc przyjęcia długoterminowego planu ponad podziałami politycznymi, który po pierwsze dobrze zdiagnozuje wyzwania i problemy, a po drugie znajdzie potem ich rozwiązania i dostosuje już obowiązujące przepisy, uzupełniając je nowymi.

biuro prasowe
REDNET Property Group