Sprzedaż mieszkań w Warszawie w I połowie 2009 roku

Ostatnie trzy kwartały to zdecydowanie najtrudniejszy okres dla deweloperów w ciągu ostatnich lat– warszawski rynek mieszkaniowy, podobnie jak inne sektory polskiej gospodarki, stanął w obliczu ogólnoświatowego kryzysu. Po okresie spektakularnego boomu przypadającego na lata 2006-2007, który charakteryzował się dynamicznymi wzrostami cen oraz nienotowanym dotychczas tempem sprzedaży mieszkań, począwszy od drugiej połowy 2007 roku rynek zaczął się zmieniać w przeciwnym kierunku.

Wysoka podaż mieszkań będąca efektem wzmożonej aktywności inwestycyjnej w okresie prosperity, przy wysokich pułapach cenowych, napotkała opór ze strony popytu – rynek mieszkaniowy, którego reguły dotychczas dyktowali deweloperzy, stał się rynkiem klienta. Już na początku 2008r., w porównaniu z latami poprzednimi, sprzedaż wyraźnie wyhamowała – deweloperzy, aby zachęcić klientów do zakupów zaczęli się prześcigać w oferowaniu różnego rodzaju bonusów i zachęt marketingowych. Jesień 2008 roku wraz z lawiną ogłaszanych bankructw jednych z największych instytucji finansowych w Stanach Zjednoczonych, przyniosła spadek zaufania na rynku międzybankowym, co doprowadziło do gwałtownego załamania systemu finansowego na całym świecie. Kredyty, zarówno dla deweloperów jak i ich klientów stały się znacznie mniej dostępne. W przypadku kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych banki nie tylko podniosły swoje marże, ale przede wszystkim bardziej restrykcyjnie zaczęły oceniać zdolność kredytową. W tej sytuacji w IV kwartale 2008 sprzedaż mieszkań praktycznie zamarła. Począwszy od końca 2008 roku, w odpowiedzi na kryzys, banki centralne rozpoczęły sukcesywne obniżanie stóp procentowych. Wobec tego, znacznemu obniżeniu uległy stawki WIBOR, LIBOR czy EURIBOR – podstawa obliczania oprocentowania kredytów hipotecznych, co de facto zrekompensowało (i to z nadwyżką) podwyżki marż bankowych i w rezultacie rata kredytowa w złotych czy euro obecnie jest niższa niż w roku 2008 (przed kryzysem) przy kredycie tej samej wysokości. Dodatkowo zostały podniesione limity obowiązujące w rządowym programie dopłat do kredytów mieszkaniowych „Rodzina na swoim”, dzięki czemu pula mieszkań kwalifikujących się do programu znacznie się zwiększyła, a liczba kredytów udzielonych w jego ramach z miesiąca na miesiąc rośnie. Deweloperzy natomiast, aby poprawić tempo sprzedaży zaczęli oficjalne obniżki cen – obecnie oferowana przez dewelopera cena jest ceną wyjściową, a faktyczna cena transakcyjna, będąca efektem negocjacji, jest czasem nawet kilkanaście procent niższa.

Liczba sprzedanych w Warszawie mieszkań
Źródło: redNet Consulting

Warszawski rynek mieszkaniowy z początkiem roku 2009 zaczął się odbijać od dna. W pierwszym kwartale bieżącego roku nabywców znalazło blisko 1,5 tys. mieszkań czyli o 60% więcej niż w kwartale poprzednim. W ciągu ostatnich trzech miesięcy liczba sprzedanych mieszkań wzrosła o ponad ¼ w stosunku do kwartału I.

Udział poszczególnych dzielnic w sprzedaży mieszkań w Warszawie w okresie styczeń-czerwiec 2009r. (Warszawa=100%)
Źródło: redNet Consulting

Spośród warszawskich dzielnic największym zainteresowaniem nabywców w pierwszej połowie 2009 roku cieszyło się Bemowo. W dzielnicy tej od początku roku nabywców znalazło ponad 400 mieszkań czyli 13% wszystkich mieszkań sprzedanych w stolicy. Dzielnica ta już od dłuższego czasu cieszyła się wysokim zainteresowaniem nabywców – co wynikało przede wszystkim z ogólnie pojętej wysokiej jakości życia w tym rejonie, przejawiającej się znacznym udziałem atrakcyjnych terenów zielonych oraz mało intensywnej zabudowie dzielnicy, co daje mieszkańcom poczucie komfortu i odizolowania od zgiełku miasta. W ostatnim czasie atrakcyjność Bemowa wzmógł jeszcze czynnik cenowy – średnie ceny mieszkań w tej dzielnicy kształtują się nieco poniżej średnich cen w Warszawie.

Na drugim miejscu znalazł się Wilanów, w rejonie którego sprzedano ponad 350 mieszkań. Wilanów jest dzielnicą, której atrakcyjność najbardziej wzrosła na tle pozostałych warszawskich dzielnic – lokalizacja ta, która w poprzednim roku, jak również jeszcze na początku roku bieżącego notowała jedne z najsłabszych wyników sprzedażowych w mieście, obecnie wraca do łask. Duże znaczenie ma tu polityka cenowa deweloperów, którzy ze względu na wysoką konkurencję znacznie obniżyli ceny (rabaty uzyskiwane w inwestycjach wilanowskich są jednymi z najwyższych w Warszawie), co w zestawieniu z jakością oferowanych mieszkań (inwestycje realizowane na Wilanowie charakteryzują się bardzo wysokim, apartamentowym standardem) daje bardzo korzystną relację jakości do ceny. Dodatkowo poprawiająca się infrastruktura, wprowadzające się do swych nowych domów kolejne rodziny i poszerzająca się oferta usługowo-handlowa sprawiają, że lokalizacja ta nabiera życia.

Trzecie miejsce osiągnęły, praktycznie ex-equo, ze sprzedażą na poziomie około 330 mieszkań: najatrakcyjniejsza pod względem cenowym, położona w prawobrzeżnej części Warszawy – Białołęka, oraz od lat uznawany za atrakcyjny i prestiżowy Mokotów.

Najniższą sprzedaż osiągnęły prawobrzeżne dzielnice: Wesoła, Rembertów, Wawer, Praga Północ i Saska Kępa oraz lewobrzeżny Żoliborz. Dzielnice te jednocześnie charakteryzują się niską podażą na poziomie poniżej 250 lokali (poza Wawrem, na którego terenie oferowanych jest ponad 0,5tys. mieszkań).

Udział poszczególnych dzielnic w sprzedaży mieszkań w Warszawie w I i II kwartale 2009r. (Warszawa=100%)
Źródło: redNet Consulting

W porównaniu z I kwartałem w ciągu ostatnich trzech miesięcy najbardziej wzrosło znaczenie Białołęki, w której w okresie styczeń-marzec sprzedaż osiągnęła wartość 9% ogółu sprzedanych mieszkań w Warszawie, a w II kwartale wzrosła do 12%. Na drugim miejscu znalazł się Wilanów – wzrost o około 2,5 pkt.proc. Najwyraźniej natomiast spadło znaczenie Ursusa, Włoch oraz Mokotowa. Zmiany te wskazują, iż głównym czynnikiem, jakim kierują się nabywcy jest relacja jakości mieszkania do ceny. Klienci deweloperów częściej wybierają mieszkanie w standardzie popularnym w jednych z najniżej wycenionych na warszawskim rynku inwestycji na Białołęce bądź lokal wysokiej jakości za niewygórowaną cenę w Wilanowie. Natomiast rzadziej decydują się na mieszkanie w niskim standardzie za nie najniższą cenę na Ursusie czy Włochach bądź w jednej z najdroższych lokalizacji - Mokotowie.