Jakie zmiany przyniesie ustawa deweloperska?

Z dniem 29 kwietnia 2012 roku wchodzi w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską. Nowe przepisy przewidują m.in. zmiany w zakresie ochrony środków nabywców i wprowadzają wymóg przygotowania przez deweloperów prospektu informacyjnego o przedsięwzięciu inwestycyjnym.

Rachunek powierniczy

W przypadku projektów wprowadzonych do sprzedaży po wejściu w życie ustawy, każdy nabywca lokalu lub domu jednorodzinnego będzie wpłacał pieniądze na rachunek powierniczy prowadzony przez bank. Rachunki te będą dostępne w formie otwartej albo zamkniętej. W pierwszym przypadku deweloper otrzyma środki wpłacone przez nabywcę po stwierdzeniu przez bank zakończenia realizacji danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, natomiast w drugim przypadku bank wypłaci deweloperowi środki dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej. Koszty prowadzenia rachunku powierniczego i kontroli zaawansowania prac będzie ponosił deweloper. Bank będzie też ewidencjonował wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy a deweloper będzie mógł wykorzystać środki jedynie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego rachunek został założony.

Zmiany te oznaczają, że po wprowadzeniu w życie przepisów ustawy prawdopodobieństwo niewypłacalności dewelopera znacznie się zmniejszy. Dzięki nowemu zabezpieczeniu deweloper otrzyma pieniądze dopiero po zakończeniu inwestycji lub w transzach, a w razie jego bankructwa pieniądze klientów będą tworzyć oddzielną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności zostaną opłaceni nabywcy.

Rzecznik zauważył jednak, że ustawa zawiera nieprecyzyjny przepis przejściowy, który pozwoli deweloperom ominąć obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego. Art. 37 ustawy stanowi bowiem, że rachunku powierniczego nie będą musieli prowadzić deweloperzy, którzy rozpoczną sprzedaż przed dniem wejścia w życie tej ustawy. Intencją ustawodawcy było umożliwienie przedsiębiorcom, którzy rozpoczęli budowę przed 29 kwietnia, jej zakończenia. W przypadku, gdy deweloper przed wejściem w życie ustawy ogłosi publicznie rozpoczęcie sprzedaży, nie będzie musiał otwierać rachunków powierniczych aż do zakończenia projektu. Wątpliwości budzi jednak sformułowanie „rozpoczęcie sprzedaży". Wprawdzie ustawa zawiera definicję tego pojęcia, ale nie rozstrzyga, na jakim etapie powinno być przedsięwzięcie, by deweloper mógł publicznie ogłosić rozpoczęcie sprzedaży. Co więcej, ustawa nie definiuje także skali ogłoszenia, zatem krótka wzmianka w lokalnej prasie, czy na stronie internetowej, również będzie mogła być traktowana jako informacja o rozpoczęciu sprzedaży.

Prospekt informacyjny

Nowe przepisy zobowiązują dewelopera do sporządzenia prospektu informacyjnego, dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego, który będzie stanowić integralną część umowy deweloperskiej. Każdy prospekt informacyjny składać się będzie z części ogólnej i indywidualnej. W pierwszej z nich klient znajdzie informacje dotyczące danych identyfikacyjnych i kontaktowych dewelopera, opis jego doświadczenia, informacje na temat gruntu i samego budynku a także harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego i warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W części tej pojawią się także informacje dotyczące inwestycji planowanych w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności dotyczące rozbudowy dróg, linii szynowych, przewidzianych korytarzy powietrznych, a także informacje o inwestycjach komunalnych, takich jak: oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze. W celu uzyskania informacji o inwestycjach deweloper ma sięgnąć po „publicznie dostępne dokumenty". Zapis ten jest jednak tak mało precyzyjny, że mogą wyniknąć problemy z jego stosowaniem. Bez wątpienia „publicznie dostępnym dokumentem" jest plan zagospodarowania przestrzennego, czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale czy „publicznie dostępnymi dokumentami" są projekty planów, decyzje o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę? Deweloperzy uważają, że nie. Obawiają się jednak, że ktoś może być innego zdania, a zgodnie z ustawą za podawanie nieprawdziwych informacji, bądź zatajanie prawdziwych danych deweloperowi grozi grzywna lub nawet dwa lata pozbawienia wolności. W prospekcie deweloper będzie się też musiał przyznać, czy prowadzono (lub prowadzi się) przeciwko niemu postępowania egzekucyjne na łączną kwotę powyżej 100 tys. zł.

W części indywidualnej prospektu informacyjnego nabywca znajdzie dane dotyczące konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, takie jak: cena mkw. powierzchni użytkowej, określenie położenia oraz istotnych cech domu lub budynku, w którym znajdować się będzie lokal mieszkalny, określenie powierzchni, układu pomieszczeń i ich standardu wykonania.

W sytuacji, gdy przedsięwzięcie będzie podzielone na etapy, wymóg przygotowania prospektu dotyczyć będzie każdego zadania inwestycyjnego. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper będzie musiał nieodpłatnie doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami na trwałym nośniku informacji. W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie, na deweloperze będzie spoczywał obowiązek doręczenia klientowi aneksu lub nowego prospektu jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej, w czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią.

Umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego

Po wejściu w życie przepisów nowej ustawy, umowy przedwstępne będą zawierane w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, a nie jak dotychczas w formie zwykłej pisemnej. To dodatkowe zabezpieczenie interesów klienta, ale i dodatkowy koszt. Przed sporządzeniem aktu notarialnego notariusz będzie musiał sprawdzić, czy przesłanki wymienione w ustawie, mające chronić klientów zostały spełnione: czy sporządzono prospekt inwestycyjny, czy treść dokumentów i księgi wieczystej spełnia wymogi ustawy. Nabywcy przysługiwać będzie przez 30 dni prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy stan faktyczny (lub prawny) różnić się będzie od opisanego w prospekcie informacyjnym.

Podsumowując, zmiany w przepisach prawnych zwiększą poziom ochrony nabywców nowych mieszkań i domów jednorodzinnych, uniemożliwią wystąpienie sytuacji, gdy deweloper znika z pieniędzmi klientów, zostawiając inwestycję na etapie „dziury w ziemi”. Nabywcy lokali uzyskają szerszy dostęp do informacji o planowanym przedsięwzięciu inwestycyjnym a ich prawa będą dodatkowo chronione przez fakt zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Wymogi te zwiększą jednak koszty ponoszone przez deweloperów, co w rezultacie może przełożyć się na wyższe ceny mieszkań i domów. Wzrost cen będzie jednak następował stopniowo, gdyż obecna oferta na rynku jest szeroka a konkurencja silna. Obserwatorzy mogą także oczekiwać nowelizacji ustawy, jako, że wiele przepisów w obecnej formie jest zarówno dla kupujących, jak i deweloperów mało przejrzystych i budzi wątpliwości co do poprawności ich zastosowania.