Mokotów. Perspektywy dzielnicy z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego

Tempo sprzedaży mieszkań na Mokotowie

Jeszcze w 2009 roku liczba mieszkań sprzedawanych na Mokotowie wynosiła średnio 143 jednostki kwartalnie. W latach 2010 – 2011 odnotowywano systematyczny wzrost liczby sprzedanych mieszkań, który w IV kwartale 2011 roku przekroczył 340 jednostek. Po znacznym spadku wolumenu sprzedaży w I kwartale 2012 roku, na powrót wykazuje on trend wzrostowy i w ostatnim kwartale osiągnął poziom prawie 260 jednostek mieszkalnych.

Rysunek 1 Wolumen sprzedaży mieszkań na Mokotowie w latach 2009 – I kwartał 2013; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Wzrost sprzedaży mieszkań na terenie Mokotowa spowodowany był dynamicznym rozwojem takich części dzielnic jak stare tereny poprzemysłowe Służewca czy też wcześniej zapomniane tereny wzdłuż Wisły jak Siekierki i Augustówka oraz wzmożona aktywność deweloperów na tych obszarach.

Na koniec marca 2013 roku w ofercie Mokotowa znajdowało się ponad 2,2 tys. mieszkań, co uplasowało dzielnicę na 3. miejscu pod względem liczby oferowanych lokali. Mokotów wyprzedziły jedynie tak dynamicznie rozwijające się dzielnice jak Wola i Białołęka. Wzrost poziomu oferty obserwowano na Mokotowie od III kwartału 2009 roku, kiedy to w ofercie dostępnych było 1 350 jednostek mieszkalnych. Liczba dostępnych mieszkań przekroczyła poziom 2 000 jednostek w I kwartale 2011 roku i od tego czasu poza III kwartałem 2012 roku, nie spada poniżej tego poziomu utrzymując się na średnim poziomie około 2,2 tys. jednostek.

Rysunek 2 Dzielnice, które posiadały wyższy (ciemny fiolet) i niższy (jasny fiolet) niż Mokotów udział w sprzedaży Warszawy w całym 2012 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Na terenie Mokotowa w I kwartale 2013 roku upłynniono 9,5% wszystkich mieszkań, które znalazły nabywców w całej Warszawie, podczas gdy na koniec marca 2013 roku udział Mokotowa w ofercie stolicy wynosił 11,7%. Wskazuje to na nadpodaż mieszkań oraz niższe tempo sprzedaży lokali. Mimo to, deweloperzy deklarują uruchomienie tutaj kolejnych inwestycji jeszcze w 2013 roku, w wyniku czego poziom oferty może wzrosnąć nawet do 2,5 tys. mieszkań. Wzrost oferty powinien przełożyć się również na wzrost tempa sprzedaży mieszkań.

Mokotów jest jedną z większych dzielnic Warszawy. Ze względu na swoją dużą powierzchnię rynek nieruchomości mieszkaniowych jest tutaj bardzo zróżnicowany. Środkowa część dzielnicy, tzw. Stary Mokotów, charakteryzuje się stosunkowo niską zabudową. Ze względu na prestiżowy charakter tej części dzielnicy, powstające w tej części inwestycje cechuje przeważnie wysoki standard i wysokie ceny. Z drugiej strony znajdują się tu również obszary skrajne jak Stegny, Służew czy osiedla przy ulicy Domaniewskiej, gdzie występuje już wyższa zabudowa, często z wielkiej płyty.

W ostatnich latach szczególny rozwój Mokotowa obserwowano na dwóch obszarach. Pierwszym z nich są tereny Służewca Przemysłowego, gdzie w ostatnich latach powstało rozwinięte centrum biurowe, które jest drugą, po Centralnym Obszarze Biznesu, najczęściej wybieraną lokalizacją dla siedzib przedsiębiorstw w Warszawie. Z centrum miasta konkuruje on bowiem dostępnością nowoczesnej powierzchni biurowej oraz stawkami czynszu. Za budową biurowców podążyły tu inwestycje mieszkaniowe, które szczególnie przyciągają liczną grupę ich pracowników. Ponadto wiele nowych inwestycji powstaje w ostatnich latach w dotychczas zapomnianym obszarze wzdłuż Wisły, takich jak Siekierki i Augustówka.

Mokotów od lat jest najbardziej preferowaną lokalizacją dla potencjalnych nabywców mieszkań. Zlokalizowana w pobliżu centrum dzielnica jest bardzo dobrze skomunikowana z pozostałą częścią miasta i oferuje dobrze rozwiniętą infrastrukturę społeczną. Jest to też najbardziej prestiżowa dzielnica w oczach mieszkańców Warszawy, gdzie swoją siedzibę ma wiele placówek dyplomatycznych, uczelnie wyższe, radio i telewizja publiczna. Nabywców mieszkań przyciąga też duża liczba terenów zielonych i parków. Preferencje nabywców przekładają się na wolumen sprzedaży jedynie częściowo, gdyż podstawową barierę stanowi stosunkowo wysoka cena mieszkań w porównaniu do pozostałych dzielnic miasta.

Analiza SWOT

Rysunek 3 Analiza SWOT dzielnicy Mokotów z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu