Praga Południe. Perspektywy dzielnicy z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego

Tempo sprzedaży mieszkań na Pradze Południe

W ciągu ostatniego roku na Pradze Południe sprzedawało się średnio około 250 mieszkań kwartalnie. Najwyższe tempo sprzedaży odnotowano tu w 2010 roku, kiedy sprzedawano średnio ponad 280 mieszkań na kwartał, co wywołane było wprowadzeniem dużej ilość mieszkań do oferty w tym roku. Ich liczba przekroczyła wówczas 1 600 jednostek. Poza widocznym wzrostem z 2010 roku, wolumen sprzedaży mieszkań na Pradze Południe ma stosunkowo stabilny charakter i w ostatnich czterech kwartałach stanowił około 9% wolumenu sprzedaży w całej Warszawie.

Rysunek 1 Wolumen sprzedaży mieszkań na Pradze Południe w latach 2009 – I kwartał 2013; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Na koniec marca 2013 roku w ofercie Pragi Południe znajdowało się ponad 1,6 tys. mieszkań, co uplasowało Pragę Południe na 4. miejscu pod względem liczby oferowanych lokali. Pragę Południe wyprzedziły jedynie tak dynamicznie rozwijające się dzielnice jak Wola, Białołęka i Mokotów. Na wysoki poziom oferty oraz stosunkowo niski udział gotowych mieszkań w ofercie wpływa głównie powstawanie dużych inwestycji mieszkaniowych na Grochowie i Gocławiu.

Rysunek 2 Dzielnice, które posiadały wyższy (ciemny fiolet) i niższy (jasny fiolet) niż Praga Południe udział w sprzedaży Warszawy w całym 2012 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Na terenie Pragi Południe w I kwartale 2013 roku upłynniono około 9% wszystkich mieszkań, które znalazły nabywców w całej Warszawie. Taki sam odsetek całej oferty warszawskiej stanowiły mieszkania w ofercie Pragi Południe, co oznacza, że liczba mieszkań oferowanych tu jest adekwatna do poziomu popytu na nie. Utrzymujące się zainteresowanie tymi obszarami sprawiło, że pod względem liczby sprzedanych mieszkań w 2012 roku Praga Południe zajęła wysoką czwartą pozycję.

Oferta mieszkań na Pradze Południe jest mocno zdywersyfikowana. Klienci mogą nabyć mieszkania z różnych segmentów, od popularnego po apartamentowy, w bardzo zróżnicowanych cenach. Mimo, że tak wysoka sprzedaż wywołana jest głównie sprzedażą mieszkań w powstających inwestycjach na bardziej oddalonych od centrum miasta Gocławiu i Grochowie, na szczególną uwagę zasługuje również znajdująca się tu najbardziej elitarna część całej prawobrzeżnej Warszawy – Saska Kępa. Mimo położenia na prawym brzegu Wisły, jest to szczególnie preferowany przez nabywców obszar, gdzie poziom cen porównywalny jest bardziej do Mokotowa niż pozostałych części Pragi. Mimo bliskiej odległości od centrum unika się w tym rejonie budowy biurowców, a dominuje tu charakterystyczna dla lat 20. i 30. zabudowa willowa. Znajduje się tu też wiele placówek dyplomatycznych obcych państw. Oferta na rynku pierwotnym jest tu bardzo niska i ogranicza się do kameralnych inwestycji o podwyższonym standardzie.

Na wysoki popyt na mieszkania zlokalizowane na Grochowie i Gocławiu wpływa stosunkowo dobra komunikacja z centrum miasta. Dużą rolę odgrywa tu połączenie kolejowe obszarów wokół stacji Warszawa Wschodnia oraz Olszynka Grochowska a także przyspieszone linie autobusowe. Pod względem rekreacyjnym, na terenie dzielnicy wyróżnia się obszar Parku Skaryszewskiego oraz duża ilość ogródków działkowych. Na dobry wizerunek dzielnicy wpływa także nowo wybudowany Stadion Narodowy oraz rozwinięta sieć handlowo-usługowa.

Analiza SWOT

Rysunek 3 Analiza SWOT dzielnicy Praga Południe z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu