Śródmieście. Perspektywy dzielnicy z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego

Tempo sprzedaży mieszkań w Śródmieściu

Liczba mieszkań sprzedawanych w Śródmieściu poza IV kwartałem 2010 roku nie przekraczała 130 jednostek kwartalnie. W ciągu ostatniego roku sprzedawało się tu średnio 80 mieszkań na kwartał, a udział w sprzedaży warszawskiej spadł w Śródmieściu w I kwartale do poziomu 2,4%, a więc najniższego od ponad 3 lat. Niskie tempo sprzedaży mieszkań w Śródmieściu spowodowane jest przede wszystkim wysokim poziomem cen na tym obszarze, który znacznie przewyższa pozostałe dzielnice.

Rysunek 1 Wolumen sprzedaży mieszkań w Śródmieściu w latach 2009 – I kwartał 2013; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Na koniec marca 2013 roku w ofercie Śródmieścia znajdowało się ponad 1,1 tys. mieszkań. Poziom oferty w Śródmieściu na tle pozostałych dzielnic jest przeciętny i kształtował się w ciągu ostatnich czterech lat na poziomie między 800 a 1 200 jednostek mieszkalnych. Ze względu na ograniczoną podaż gruntów na terenie Śródmieścia powstające tu projekty często stanowią budynki wypełniające niewielkie wolne przestrzenie w ścisłej śródmiejskiej zabudowie. Większe projekty wprowadzane są do oferty skokowo i wywołują duży wpływ na liczbę oferowanych mieszkań a także wolumen sprzedaży.

Rysunek 2 Dzielnice, które posiadały wyższy (ciemny fiolet) i niższy (jasny fiolet) niż Śródmieście udział w sprzedaży Warszawy w całym 2012 roku; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Na terenie Śródmieścia w I kwartale 2013 roku upłynniono 2,4% wszystkich mieszkań, które znalazły nabywców w całej Warszawie, podczas gdy na koniec marca 2013 roku udział Śródmieścia w ofercie stolicy wynosił aż 5,9%. Wskazuje to na nadpodaż mieszkań oraz niższe tempo sprzedaży lokali.

Niski popyt na mieszkania zlokalizowane w Śródmieściu wynika w dużej mierze z wysokiego poziomu cen mieszkań znajdujących się w ofercie, który potęguje najwyższy w Warszawie odsetek mieszkań o wysokim standardzie. Na koniec marca 2013 roku w ofercie mieszkań w Śródmieściu te o standardzie wysokim stanowiły ponad 80%, a mieszkań w standardzie popularnym na rynku pierwotnym nie odnotowano wcale. Poza wysokimi cenami, nabywców mieszkań zniechęca również mało kameralny charakter dzielnicy, hałas, duże natężenie ruchu i stosunkowo niskie poczucie bezpieczeństwa i prywatności mieszkańców.

Niewątpliwą zaletą mieszkań zlokalizowanych w Śródmieściu jest łatwy dostęp do środków komunikacji publicznej, urzędów administracji państwowej, placówek handlowo-usługowych, a także ośrodków kulturalno-rozrywkowych oraz wyższych uczelni i biur. Wszystko to przekłada się na wysoki odsetek nabywców, którzy chcieliby kupić mieszkanie w Śródmieściu. Jednak duża część z nich nie posiada możliwości finansowych by nabyć oferowane tu mieszkania, co ostatecznie przekłada się niski popyt.

Analiza SWOT

Rysunek 3 Analiza SWOT dzielnicy Śródmieście z punktu widzenia budownictwa mieszkaniowego; źródło: redNet Property Group, dział Consultingu