Warszawski rynek mieszkaniowy - ofensywa deweloperów trwa w najlepsze

Deweloperzy w dalszym ciągu powiększają ofertę mieszkań w stolicy. Skala tego zjawiska jest w ostatnim czasie ogromna. Oferta mieszkań z rynku pierwotnego, która na początku 2014 r. wynosiła 16,1 tys. mieszkań, po początkowym spadku na koniec pierwszego kwartału do 15,1 tys., zaczęła rosnąć w zawrotnym tempie. Przez kolejne kwartały jej poziom przyrastał o około 1,5 tys. jednostek, by na koniec listopada wynieść blisko 19,7 tys. mieszkań. Biorąc pod uwagę tylko ofertę na koniec października, ta odnotowana na koniec listopada jest aż o 1000 sztuk większa. Wydaje się, że granica 20 tys. dostępnych mieszkań zostanie przekroczona na koniec roku. Podobna sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie miała miejsce w II kwartale 2012 r., kiedy to oferta wynosiła 20,3 tys. mieszkań. Deweloperzy zasilali wtedy ofertę dużą liczbą mieszkań, chcąc zdążyć przed wprowadzeniem „ustawy deweloperskiej”.

Wykres: Popyt, podaż oraz liczba nowo wprowadzanych mieszkań na rynku warszawskim; Źródło: redNet Property Group, dział Consultingu

Dotychczas w 2014 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w sumie przeszło 17,6 tys. mieszkań, co jest wynikiem rekordowym. Nie zapowiadał tego początek roku, kiedy to w I kwartale do sprzedaży wprowadzono 3,1 tys. mieszkań. Dalsze kwartały to jednak wyraźne ożywienie na rynku. W II kwartale rozpoczęto budowę około 5,5 tys. mieszkań, a w III - kolejnych 5,3 tys. Bieżący kwartał może zakończyć się jeszcze pokaźniejszym rezultatem, bowiem w październiku rozpoczęto sprzedaż około 1,8 tys. mieszkań, a w listopadzie – 2,1 tys. Wszystko wskazuje na to, że w ostatecznym rozrachunku suma mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ostatnim kwartale 2014 r. przekroczy granicę 5,5 tys. mieszkań.

Obecna sytuacja jest efektem m.in. dobrej koniunktury gospodarczej i niskich stóp procentowych (stopa referencyjna obniżona w październiku z 2,5 do 2,0%), które przekładają się na niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. To z kolei wpływa na wysoki popyt na mieszkania, stymulowany dodatkowo programem MdM. Poziom sprzedaży od połowy 2013 r. jest wysoki. Najwyższy był w IV kwartale 2013 r. i w I kwartale 2014 r., kiedy to sprzedawało się ponad 4,1 tys. mieszkań kwartalnie. W kolejnych kwartałach sprzedaż spadła, jednak jej poziom nadal był wysoki – ponad 3,6 tys. mieszkań kwartalnie. Dane za październik i listopad, a więc miesiące z niższym oprocentowaniem kredytów mieszkaniowych i wyższym limitem cenowym w programie MdM (więcej dostępnych mieszkań w z dopłatą Państwa), wskazują na jeszcze większy popyt na nowe mieszkania.

W październiku deweloperzy sprzedali blisko 1,5 tys. mieszkań, natomiast w listopadzie – 1,35 tys. Wszystko wskazuje na to, że całkowita sprzedaż w IV kwartale 2014 r. może ponownie przekroczyć 4 tys. jednostek.

Trwająca ofensywa deweloperów wydaje się nie mieć końca. Niemniej jednak należy mieć na uwadze, że już od stycznia wzrośnie udział wymaganego wkładu własnego do 10% przy zakupie mieszkania na kredyt. Może to w znacznym stopniu ograniczyć dostęp do kredytów nabywcom z mniej zamożnym portfelem.